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深圳楼市再爆大消息！

深圳个人出租住房暂将按10%税率征收，深圳发布个人出租房屋个人所得税征收管理的公告（征求意见稿），列明出租房屋个税两种征收方式：个人出租住房，暂减按10%的税率征收个人所得税；个人出租非住房，按20%的税率征收个人所得税，明年4月起实施。

房产税，已经如同达摩克利斯之剑，悬架在头顶之上，遗产税似乎也渐行渐近，未来的中国中产阶级不可避免地要深入考虑，到底该如何捍卫自己的资产奶酪？

遗产税渐行渐近

有关于中国即将征收遗产税的新闻层出不穷，大家都在猜测遗产税会在具体什么时间实施。在这个全球征税的大环境下，征收遗产税，好像只是时间问题。目前全球有个国家和地区征收遗产税。美国、日本、英国、德国都是较高遗产税率国家，台湾目前遗产税率10%。

征收遗产税是中国未来的一大趋势，有待时间证明，但从中国人口的结构来看，20年后，房产继承或遇难题。就目前而言，买房的主力军主要集中在80、90后群体身上。对于普通工薪阶层来说，一套房子也许需要两代乃至三代人的努力。但也许再过20年，人们所关心的不再是房价，不再是能否买得起房，中国的计划生育政策加剧的人口老龄化社会将让更多的人思考子女继承的问题。

遗产税在我国虽然还未正式开征，但随着全国住房信息联网系统的落成和电子货币化的推进，个人资产、财富信息将被及时准确掌握，遗产税征收所需的条件也已逐步达成。无疑会对一些中产家庭，形成新的打击。因此财富拥有者需要考虑的是如何最大化的保全资产，做到未雨绸缪。

上海开征房产税

“请于12月31日前缴纳年度个人住房房产税税款。”上海市国家税务局、上海市地方税务局近日发布一则微博提醒上海市房产拥有者。消息一出，部分市民感到讶异。

房地产税的推行，只会“迟到”，却不会缺席。年8月全国人大会议正式将包括房地产税法在内的34项立法纳入立法规划中。年7月，时任财政部部长楼继伟在G20财长和央行行长会议上说，要“义无反顾”地改革房地产税。现任财政部部长肖捷对于房地产税开征态度也较为坚决，基本不存在“冷对”房地产税改革的可能性。根据以往的公开讲话，业内有观点认为，不难看出这位新财长推崇结构性减税，在坚决开征房地产税的同时，有可能对涉及房地产税的相关税种进行归并。

那么房地产税落地有时间表吗？北京大学法学院教授、中国财税法学研究会会长刘剑文表示，“本届人大任期到年底，预计房地产税法最快将在年底前通过，慢的话可能会在年底提交审议，在下一届人大任期内通过。”

中国家庭资产结构

中国家庭总资产中金融资产只有5%，而美国是38%；反过来，中国家庭总资产70%都是房产，而美国却只有30%左右。中国的家庭资产基本完全依靠房地产的升值，房子占家庭财富大头，这种资产结构不利于长期财富增值，依靠房价击鼓传花的猛涨将以泡沫破灭而付出惨重代价。遗产税以及房产税的征收将以房产拥有者为主，若未来能有效实施，房地产的投资需求将不复存在。若考虑中国老龄化的到来，以及当前地产的泡沫化趋势，房地产的美好年代注定成为历史......

作者特姐来源港股那点事（ID：hkstocks）

年于我是非常特殊的一年。

那一年，我硕士毕业，告别了校园，拉着妈妈送的沙驰行李箱，乘着东家订的国航航班，从北京到了上海。

就这样误打误撞，我竟然一头扎进过去10年中国最热门的行业：房地产。而东家，还是一家最早进入中国的美国大地产商。

彼时，租住在东昌路的老公房里，陆家嘴最便宜的房子。老式的筒子楼，30平米的独室户，斑驳剥落的白粉墙，藤编的吱吱呀呀的家具，冬季太冷，冻得哆哆嗦嗦，老旧的空调只轰轰响，没有热量。

Anyway,年轻的姐一头扎进了新生活，公司就在证交所旁边的大厦里，完全是电影里美国人的工作场所，那种兴冲冲明亮蓬勃的调子，多年后我仍然记得。姐每天像打了鸡血一样早出晚归，哪里是加班呀，简直是不下班。

嗯，薪水还是灰常丰厚滴。其实，当时我应该考虑买房的，遗憾的是无脑的我把不少钱拿去炒股了。后来某天听到一位台湾同事的妈妈说：记住两件事，一是女孩子25岁要出嫁，二是买房子别买股票。

哎呀，醍醐灌顶，恍然大悟，醒世恒言呀！

年前后是上海外资的鼎盛年代，随着金融危机以及中资的前进以及中国放缓的发展步伐，上海的外资逐渐褪去了光环。前几天还有朋友问那些Lucy,Peter,Julia都去哪里了？有人笑着说都变成刘铁柱、张大山和王红英了呀。

然而不管你是Mary,Sunny还是Ivory,都得面对上海的房价与一去不复返的华年。

一晃十年过去了，我忙着择业、择房、择偶。

说实话，没有一样好择的，大概是因为自己资质普通，还总想择好的，其实最后发现，我们选择的是自己，是成为怎样一个适合的自己。期间，姐还办公司，做了一些项目，挺辛苦的。不回顾了吧，今年公司和项目都告一段落了，突然发现前些年自己买的房子，此起彼伏的涨着，全中国都在谈论房价。阿谁说，不如把你买房的经验教训写下来，跟大家分享吧，我想了想，自己没有什么特长，也没有多少爱好，若说喜欢，就是喜欢看电影，喜欢看房子，做自己喜欢的事情，即使没有获益，最后不还落个开心吗？

我看房的爱好是我的建筑师女同学熏陶的。她具有很多天赋，出色的绘画能力，卓越的洞察力，很早就购置了若干房产，从从容容就财务自由了。后来我总结，但凡有出色容颜或脑力的女人，生活的都很好。她们的天赋都兑现了，那些无法兑现的肯定是缺乏天赋，比如我。没有天赋的人想要生活的好，只能比别人多付出血汗。

好吧，前因后果就交代到这里，下面就推出我这个系列：每篇一个内容，分析我理解的房地产，以及哪里还能买，哪里需要卖。

Bytheway,我以前的职业是房产分析师，这也是某人劝我写买房经验的原因吧。

开宗明义，我想从衡量中国房价，尤其是北上广深房价开始。

网上一直广为流传“卖掉北上广深，可以买下整个美国”，因此判定中国房市到了崩盘前夕。据说日本崩盘时，卖掉东京可以买下整个美国，大约网友参照这个前例。

我也认为，如果卖掉北上广深能买下整个美国，那么中国房地产市场确实到了崩盘前期，尽管这种判断仍然是没有逻辑的，但这是很强的Commonsense。

那么，我就尽自己所能，把美国，中国以及北上广深的住宅价值用数据逐一估出，数据说实话，也欢迎大伙对于其中的疏漏给予补充更正。

一、全美住宅总价值估计

比较总价值要算存量价值。新房数据好找，二手房数据难寻。

先看公式：全美存量住宅总价值=存量住宅套数*存量住宅套均总价

第一个参数，全美存量住宅套数，远在美国的朋友帮我在CensusBureau查到了年住宅存量的套数：,,套，加上年新房销售的60万套，美国住宅存量是,,套，我们取大数，1.35亿套吧。

再看第二个参数：二手房套均总价。我直接采用NAR的数据了，NAR的全称是：NationalAssociationofRealtors,还算权威，其数据显示最近二手房交易的套均总价为27.43万美元，数据如下表：

全美住宅价值=1.35亿*27.4万刀=37万亿刀

二、北上广深住宅价值估计

1）北京

中新网北京5月10日电(记者于立霄)国家电网北京市电力公司今天发布消息称，年智能电表换装工作全面启动，北京将用3年时间，完成全市范围内的智能电表换装工作。计划到年底，全市万居民用户将全部用上智能电表。

北京电网是从年开始推广智能电表的。

年的存量按照万户估计，后面年份新增面积从北京市统计局获得，我采用住宅竣工面积来计算，年以来北京新增住宅面积共万平米，那么北京的住宅存量就是万套+万平米。年前的二手房按套均90平米计算，万套就是共5.67亿平米。

所以，北京住宅存量总计是万套，或者6.51亿平米，单价直接采用下图链家的数据。

综上：北京住宅估值=6.51亿m2*4.71万/m2=30.6万亿RMB

2)上海

在反复寻找数据无果之后，请上海电网的朋友帮了忙，因为中国的居民工商业以及不同电压等级的电费不同，因此，上海电网有居民用户的数据，感谢StateGrid。

上海电网朋友给的数据是居民户万，北京常住人口万，上海万，北京万套，上海万套，感觉蛮合理的。

上海的套均总价，链家年上半年的平均数据是万，上海今年涨幅不低，但是6月份后尤其是后涨势缓住了，我暂且采用*1.15=万/套。

谁有新的数据，告知我哦。

综上：上海住宅估值=万*万=32万亿RMB

3）广州

中原地产研究中心提供的数据显示,住房保有税一旦开征,北京、上海等近几年投资客云集的大型城市无疑将是“税源重镇”。其中,存量住宅总套数方面,截至年底,北京万套、上海万套、广州万套。

这个数据没有电网的数据详尽,根据北京上海的数据，对广州的做个调整吧，调高为万套。

年后新增的面积如下表，北京上海统计局把住宅数据单列出来了，广州只有商品房销售数据，我只好简单根据北京的住宅占比定了一个75%，因而广州住宅销售面积也是有误差的。按照90平米一套估计，年以来广州新增住宅大约81万套，所以，广州存量为+81=万套，与之常住人口也吻合。

前面的链家二手房交易表里，广州6月份是2万元每平米，广州下半年涨得较多，我上调为2万元*1.2=2.4万元，套均按90平米，套均总价按万。

综上：广州住宅价值=万*万=9.48万亿RMB

4）深圳

深圳特区报讯（记者谭德波）。市地税局副局长、新闻发言人杨龙昨日对记者表示，我市自年开始实行存量房评估征税工作以来，目前在规范存量房交易方面已取得初步成效。记者获悉，截至年年底，我市纳入评估征税的存量房总数已超过万套。

年底的存量采用税务局的征税数据，相信税务部门的数据详尽性。

年后新增的套数如下表，数据来自于深圳规土委，但是规土委列示的是房地产销售数据，没分住宅和商业，我暂且按照住宅占全部销售的90%来计算。那么，年以后深圳共新增住宅20万套，加上年底存在的万套，得出现在深圳住宅存量是万套。（深圳大部分房子是以小产权形式存在的，俗称城中村，所以商品住宅少）

套均总价，直接采用链家的二手房交易数据，深圳年上半年套均价格是万，深圳今年涨幅不大，后有量价齐跌的现象，我认为上半年的数据可以反映今年状况，有了新数据再更正吧。

综上：深圳住宅估值=万套*万=6.29万亿RMB

北上广深住宅价值=30.6+32+9.5+6.3=78万亿RMB=11.2万亿刀

三、全中国住宅价值估计

中国智能电网进入全面建设阶段，对智能电表产生了巨大的市场需求。截至年底，全国共约有万户家庭。预计到年全国共约有万户家庭，如每户都需安装智能电表，到年全国累计需安装5.11亿只智能电表，其中更换需求为0.59亿只。年，国家电网公司经营区域大约有3.4亿户家庭。如全覆盖，国家电网公司至年需累计招标4.2亿只智能电表。其中，城市家庭需安装1.89亿只智能电表，农村家庭需安装2.31亿只智能电表。

根据上面这段新闻，我得出两个个信息：

1、一个是年全国有4.12亿户家庭，年全国将有4.52亿户；

2、另外一个是年全国农村/城市的比例大概是55/45；

那么，首先能算出，年时，全国大概有1.85亿户城市家庭，有2.26亿户农村家庭，因为城市化的原因，我假设到年新增的万户全是城市家庭，那么年，城市户数是2.25亿户，农村是2.26亿户。年城市户数再加0万户约为2.4亿户，农村仍然是2.26亿户。

全国新房最新均价是元每平米，二手房按新房9折（美国多年平均数据是88折，中国没有相关数据，只能参照美国），城市二手住宅平均价格采用66万每套，农村是宅基地，不在产权系统内，暂且按照35万每套来估计吧。

中国住宅估值=2.4亿*66万+2.26亿*35万=万亿RMB=34万亿美金

结论：

1、全美存量住宅总价值大约是37万亿美金，全中国是34万亿美金。考虑到美国GDP是我们的1.7倍，中国地产有泡沫了应该是没有疑议的；

2、北上广深是11.2万亿美金，卖掉北上广深可以买0.3个美国，还远不到日本当年疯狂状态。但是，如果是投资，不建议再买北上深。

特别提示：据第一太平戴维斯的报告，北美商业地产比中国贵很多，中国是住宅和商业价格倒挂，大家关心的也是住宅，所以，我这里就不比较商业了。

年尽管只剩最后一个月，但中国经济全年的表现已经没有太大的悬念，随着11月各项宏观数据的出炉，可以到了为年中国经济盖棺定论的时候了。

11月主要指标，大多超预期。

比如，规模以上工业增加值增长6.2%，比上月加快0.1个百分点；固定资产投资增长8.3%，其中制造业投资11月增长8.4%，比10月份加快了5.6个百分点，制造业投资数据的大幅度回升的确令人