中国医学领域方面的不足 http://www.zgbdf.net/baidianfengjiankangzixun/xiyizixun/m/14944.html

　　央行9·30新政之后，全国楼市确实出现一波回暖，但进入11月后，回暖态势并未得以持续，多地房地产市场成交再次趋于平淡。随着经济下滑压力的加大，政府或再次出手维稳楼市。

　　据华夏时报的报道，国家统计局日前发布的数据显示，10月份70个大中城市新房价格环比无一上涨，尽管环比降幅继续收窄，但房价尚未止跌企稳。

　　多位业内人士分析，央行9·30新政之后，全国楼市确实出现一波回暖，但进入11月后，回暖态势并未得以持续，多地房地产市场成交再次趋于平淡。随着经济下滑压力的加大，政府或再次出手维稳楼市。

　　“关于二手房营业税的相关政策，国税总局正在研究，前一段时间总局也在部分重点城市进行了有针对性的调研，并将当前二手房市场的交易与税收情况做了汇总。”国税总局的一位官员表示。

国税总局多地调研

　　“此前国税总局的确派出调研组对部分城市的房地产行业相关税种进行调研，并对二手房交易环节各税种的税收情况做了详细的摸底。”东部某省会城市政府部门的一位官员表示，从国税总局调研期间透露的情况来看，国税总局确实有计划对二手房交易营业税做出调整，但是否会在今年年底出台仍要视市场情况而定。

　　一位接近国税总局的知情人士则表示，二手房营业税政策在年底前进行调整的可能性很大，预计在调整方向上国税总局会给出一个比较宽泛的政策基调，但具体落地政策还需要各地出台。

　　“近期，我们多次给相关部委和地方政府提供二手房交易数据，从目前的市场情况来看，二手房的成交状况在经历了10月份的短暂回暖之后，目前仍不容乐观。”链家地产一位高层表示，从全国层面来看，在二手房的相关税费政策中，营业税的免征期限具有较大调整空间。

　　日前，部分城市二手房市场再次呈现出成交放缓的趋势。以北京为例，伟业我爱我家市场研究院16日统计显示，11月上半月，北京市二手住宅网签量为套，环比10月下半月回落31.5%，与9月相比回落幅度达21.7%。

　　伟业我爱我家副总裁胡景晖认为，就北京现阶段二手房的区位和价格来说，整体总价依然较高。在银行房贷七折利率优惠难以落地、贷款成本偏高的情况下，未来一段时间二手房交易量或将回归平淡，议价空间或将进一步增大，二手房价也将出现稳中有降。

　　按照营业税暂行条例规定，目前商品房过户已满2年但未满5年的二手房交易，统一按销售收入全额征税。以一套市场成交价格万元的普通住宅为例，超过2年但未满5年，出售时需要缴纳5%的营业税即5万元，同时以5万元营业税为基准，分别还需要缴纳6%的城建税、3%的教育税和2%的地方教育附加税，共0.55万元。

　　“对税费政策的调整不仅关系到市场，还关系到地方财政，二手房交易营业税目前属于各地税局管理范畴，一旦做出调整会影响地方财政收入，所以目前国税总局还需要对税种价值做出全面评估。”上述接近国税总局的人士表示。

　　实际上，差额税制一直是楼市调控的重要手段，利用二手房交易营业税来调整楼市早有先例。

　　年，为配合当时国家住房制度改革，积极启动住房二级市场，国家出台优惠政策提出，个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税，且销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征。

　　此后，为了遏制房价过快上涨，国家频繁调整二手房交易税的免征期限。年，国务院为遏制投机炒作，稳住房价，将前述免征营业税期限“1年”调整为“2年”。年12月，国务院又将免征期限由“2年”调整为“5年”。年1月，在免征营业税期限5年的基础上，国务院将此前的二手房销售总额差额计征改为全额计征。

地方首提营业税补贴

　　尽管中央层面尚未出台相关政策，目前部分省市已经悄然调整了二手房交易税的相关政策。

　　前不久，江西省出台政策，提出对个人购买普通住房且属于家庭唯一住房的，减半征收契税；个人购买90平方米及以下普通住房且属于家庭唯一住房的，契税按1%税率征收。同时，各地可对二手房交易应缴纳的契税、营业税给予适当补贴。

　　“由于二手房营业税属于各地税局管理范畴，因此地方政府有调整政策的权限，目前一些三四线城市为了刺激当地楼市成交，已经在政策上做出了调整，这也可以看出地方政府在救市行动中的迫切心态。”业内分析人士陈剑波表示。

　　实际上，从今年各地纷纷取消限购开始，到央行9·30新政，各地的房地产政策已经进行了多次调整，其中超过20个城市还在购房补贴、契税减免等方面做出调整。不过，时至今日，多轮救市后，市场成交情况仍未出现明显好转。

　　国家统计局发布的数据显示，在新建商品住宅方面，与9月相比，10月份70个城市中价格下降的有69个，持平的有1个。同比去年价格下降的有67个，上涨的有3个。此外，10月全国一、二手住宅价格同比指数仍处于进一步回落状态，均为年以来最低水平，相较年上半年低谷时期水平还要低1.22点和0.52点。

　　陈剑波分析，今年以来中央和各地救市政策频出，但这些政策虽然在短期内有助于缓解住房刚需购房压力、刺激改善性需求入市，在楼市预期逆转、住宅市场购买力需求萎缩的因素下，刺激楼市效应远逊当初的政策预期。

10月一线城市二手房价环比全停跌

　　9·30新政对房地产市场的刺激作用在10月份的房地产数据上体现出来。据京华时报的报道，昨天，国家统计局发布10月70个大中城市住宅销售价格变动情况。一线城市的二手住宅价格率先止跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，这是自今年4月出现环比下跌后，半年来首现上涨。业内称，目前市场呈现明显的筑底特征，未来止跌的趋势较为明显，但也不具备上涨动力。

　　根据统计，10月70个大中城市新建商品住宅价格环比跌幅0.8%，但跌幅继续收窄，相比9月跌幅缩小了0.2个百分点；同比跌幅2.6%，目前已出现连续两个月同比下跌的现象。

　　具体来看，与9月相比，70个大中城市中，新建商品住宅价格下降的城市有69个，持平的城市有1个。环比价格变动中，最高跌幅为1.6%，最小跌幅为0.2%。房价环比下跌最快的城市是秦皇岛，跌幅为1.6%。就北上广深四个一线城市而言，除北京外，10月新建商品住宅价格均出现不同程度下降，但降幅相比9月有所收窄。但北京10月的新建商品住宅环比降幅却扩大至1.3%。

　　值得 　　上海易居房地产研究院研究员严跃进认为，虽然房价下跌的城市数量依然很多，但总体看，下跌的幅度持续收窄的可能性很大，这和第四季度各类楼市刺激政策的效应释放有密切关联。尤其是部分重点城市10月份成交量创今年新高，库存去化速度也在加快，一定程度上会削弱降价促销的力度。

一线城市二手房率先止跌

　　在二手住宅方面，国家统计局的数据显示，10月，二手住宅价格环比下降的城市数量为64个，较上月减少6个，价格环比持平和上涨的城市数量分别为4个（沈阳、上海、广州、深圳）和2个（北京、杭州）。这意味着，四个一线城市二手住宅价格环比均停止下跌，其中北京二手住宅价格环比上涨0.3%，这也是继4月份出现0.2%环比下跌至今的首次上涨，而上海、广州、深圳环比均持平。

　　另外，统计数据显示，10月全国70个大中城市一、二手住宅房价下降城市数量走势出现一定差异，其中新建商品住宅价格环比下降城市数量仍维持高位，但二手住宅价格经历了9月的全面普降后，10月价格下降城市范围开始有所收窄，其中北京和杭州二手住宅价格分别为年4月和年12月以来首次出现环比上涨。

受新政影响入市意愿提高

　　国家统计局城市司高级统计师刘建伟认为，随着各地房贷政策调整，房企为消化库存继续加大推盘力度，部分购房者选择入市，房价环比降幅收窄。据测算，70个大中城市新建商品住宅和二手住宅价格环比综合平均降幅分别比9月份收窄0.3和0.1个百分点。值得 　　“9·30新政的出台促使今年以来持续低迷的房地产市场形势出现一定扭转，10月，伴随着改善性需求的大量入市，市场成交量上升，回暖速度有所加快。但政策利好带来的变化在一、二手住宅以及不同城市之间房价的体现上也有一定分化。”链家地产市场研究部张旭表示。

　　张旭认为，北京新房市场目前仍不活跃，虽然“金九银十”的传统推盘和销售旺季加之政策利好的带动使得10月新建商品住宅整体销售良好，但销售率普遍仍在低位，库存压力也较大。另一方面，上半年市场的低迷也造成开发商存在较大的业绩目标压力，在这两方面因素的影响下，开发商涨价的动力并不大，平价走量仍为当前主流，反映在价格上则为新房价格继续下探。

　　相对于新建商品住宅而言，二手住宅价格对于市场形势及政策环境更为敏感，新政带来的供需形势的变化促使部分城市二手住宅价格出现止跌。就北京而言，在新政影响下，客户入市意愿提高，对于价格的接受程度也有所上升。新浪乐居统计的数据显示，北京10月份买卖双方均较为积极，最后一周，二手房网签量日均在套以上，且10月31日单日二手房成交量达套，为截至10月底年内最高值。

　　新浪二手房分析师韦雨舟表示，9·30新政后，虽然信贷政策在北京没有出现太大变化，但利好政策或多或少改变了购房者的心理预期，使得许多购房者迅速入市。

止跌趋势明显上涨动力不足

　　严跃进认为，央行救市政策释放积极效应，各城市的去库存节奏在加快，市场预期发生了变动，房价环比下跌态势也受到了遏制，预计年底前跌幅将持续收窄。同时，受此前几个月房价持续性的环比下跌影响，房价下跌的累计水平比较大，进而使得同比连跌两个月，预计年底前还将扩大。不过，在业内人士看来，政策利好的积极作用有限，后续市场将进入平稳期。

　　张旭认为，从市场方面来看，在政策的利好影响下，虽然10月市场的表现也比较抢眼，但是进入11月后成交会开始出现小幅回落，在新增需求集中释放后，市场正在逐步回归平稳。因此，综合来看，在当前良好政策的大环境下，市场预期向好，但是维持持续性上涨的动力不足。整体市场将呈现缓慢回升态势，而价格方面，未来止跌的趋势较为明显，但是上涨动力尚不具备。

　　“目前的房价正全面回归一年前。房价在10月因为多重救市政策的出现，跌幅逐渐收窄。11月-12月跌幅有望继续收窄，但整体回暖起码要到年一季度。”中原地产首席分析师张大伟这样表示。

房贷新政50日众生相

　　上海证券报报道称，如果从9月30日央行、银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务的通知》算起，11月19日恰是“房贷新政”出台50日，北京住宅网签套(统计至11月18日)。

　　“刚需”、“改善”也好，“房闹”、“房虫”也罢，抑或在买房上一掷千金的“新土豪”，“套”这一枯燥的网签数字背后，上演的却是令参与各方无比纠结的房贷新政50日“众生相”。

　　“房贷新政”，这一曾被解读为堪比年救市力度最大的政策，其真实落地效果如何？新政前后百日，市场到底发生了什么改变？一线城市楼市回暖了吗？来自市场一线的声音更具说服力。

　　记者通过持续跟踪多位刚需、投资人及业内“旁观者”，并对比房贷新政前后50日，他们买卖情绪和市场行为上发生的细微变化，试图为您揭开一线城市楼市回暖的真实图景。

房价没见涨刚需淡定细挑慢选

　　“淡定，淡定！”面对9月30日央行意外“放水”带来的成交量剧变，有刚需的北京罗先生在稍作消化后，再次表现出一种不紧不慢的从容心态。

　　让罗先生从容不迫的理由是，他最近参加的几次自住型商品房摇号，除了非常热门的百子湾项目，大多数都是以他主动放弃而告终。经过几个月的房价下跌，限价房的价格优势并不明显，他最近也开始加入“淘”二手房的行列。

　　“准备周末见一下房主，58平方米挂万，如果能谈到万就出手！”经过细挑慢选，罗先生将目光锁定在京城东五环边的某小区。最近一段时间的找房看房，他发现虽然成交量反弹了不少，但房价没见涨，总有便宜的房子冒出来。

　　与罗先生类似，准备长期定居北京的刘先生最近也在看房。起先，他准备在大兴或通州买房，现在他发现，稍微加点钱就能撬动城六区的小户型。“看了套石景山的房子，总价不到万，若不是户型差和不满五年，没准就要了。”

　　自从8月中旬买房后，程先生有空就会去旁边的区建委网签大厅看看人气。他发现，10月份网签大厅的人明显多了起来，面对上午10点半后来的客户，工作人员都会提醒：“上午人太多，下午再来吧”。

　　网签排队，是否真的意味着楼市回暖了？程先生发现了一个奇怪的现象——距离区建委不远的区住房公积金中心，同期却只有三三两两的客户。按道理，市场回暖了，办理公积金贷款的人也会明显多起来，但这一次却有所不同。

　　“现在买房的都是改善性和投资型客户，刚需还没有进场。”一位做房产中介朋友告诉记者，不同于年、年市场回暖后刚需入场，这一次市场回暖主要由改善性客户带起来的，全款的比例很高，刚需们并没有急于入场。

　　面对房贷新政和成交量暴涨的刺激，刚需们是否愿意为此卖单？或许能从10月中旬开盘的两个自住型商品房项目现场找到答案。

　　恒大御景湾，北京首个自住型商品房项目，项目位于东五环边，尽管创造了多项营销记录，但高达92%的弃购率还是令出乎市场意料。晚一天开盘的是位于东南六环外的原乡嘉园，弃购率更高达95%，最终仍有多套没有卖出去。

　　一位排号居前且放弃购买自住型商品房项目的购房人告诉记者，相比周边的房价并不便宜，而她并不会急于转而购买二手房，因为据她了解，明年会有更多性价比更高的项目入市。

成交量暴涨“投资客”着慌入场

　　面对央行房贷新政带来的冲击波，相比刚需们表现出来的“淡定”，一线城市的“投资客”却有些“着慌”，有的着慌抄底入场，有的则趁市场热，着慌卖房。

　　上个周末，历时90天的手续周折，家在北京的程先生终于拿到了“投资兼自住”的二套房钥匙。在8月15日签订了三方购房合同前后，他一直密切 　　二季度以来，来自政策层面的宽松信号愈加明显——先是央行召集商业银行支持首套房贷需求，后是国内大中城市陆续解除限购政策。随后，部分城市成交量暴涨，甚至有些楼盘再次迎来久违的“日光盘”。

　　“央行两次定向降准、房贷利率优惠、减免交易税、成交量持续萎缩，再加上本轮房价调整的空间和时长……根据年、年房价见底的信号，目前已经出现了七八成。”程先生笃信，北京房价将再次迎来一次抄底机会。

　　尽管预料到政府会救市，但国庆节前出台的房贷新政，仍让程先生多少有些意外。在决定投资这套房之前，他曾想过换房，但“认贷又认房”的二套房政策，让他顾忌换房的隐形成本，他只好以退为进，全款买了一个小房来投资。

　　与程先生积极看好后市、并急于抄底相比，拥有两套房产的齐女士则从去年起就开始看空房价。年初，她挂出了一套原本出租的房产，几个月下来却无所获。前一段看房的突然多了起来，她终于顺利脱手，卖出价是当初买入价的两倍。

　　“回过头来看，我那套房子卖便宜了，但我一点都不后悔。”齐女士认为，在经历近几年房价暴涨后，投资房产的获利空间已经很小了，不过从房产撤出来的资金投向何处？她和很多人一样心存困惑。

　　拜房贷新政带来的成交量暴增所赐，最近顺利卖出的并不止齐女士。10月9日，上海银沙投资副总经理陈军在微博上透露称：“朋友卖房，挂了几个月少人问津，10月以来中介带看电话络绎不绝，光昨天就接到了十几个。”

　　据了解，受房贷新政影响，不少类似程先生这样抱着投资需求的客户已开始蠢蠢欲动，试图抄底一线城市房产，而在其中，主打“不限购”的商业地产和旅游地产也是他们争抢入市的重要标的。

　　来自北京建委的网签数据显示，10月二手住宅网签套，比上月环比下跌2.9%。由于网签具有15日以上的滞后性，实际上上月北京二手房实际成交量预计能达到套以上，相比前一月接近翻翻。

　　不过，二手房成交量的火爆并没有延续到11月。网签数据显示，11月第二周北京市二手住宅网签套，与上周相比减少30%，而上周日均新增客源量较上周减少8.5%，这意味着市场热度有所降低，市场进入政策后的平稳期。

利率存变数“旁观者”难下定论

　　房贷新政50天，市场到底发生了那些改变？未来房价走势，又将何去何从？相比卖房人、买房人、投资人等一线市场的“当局者”，经济学家、中介机构、媒体人这些楼市的“旁观者”，或许比前者得出更冷静的论断。

　　今年7月，经济学家马光远在新浪微博上发表了一则颇受争议的言论，大意是——说出这句话或许会挨骂，但一线城市的房子真的可以看一看了。此时，国内舆论对房价正呈现压倒性看空，甚至连“大炮”任志强[微博]也改口看淡后市。

　　在马光远看来，中国住房已经告别短缺，很多开发商会死去，很多房子可能永远卖不出去，但热点城市、大城市、人口未来流入的城市，需求仍然是存在的，所以“一旦救市政策出台，你就必须下决心买房”。

　　事实上，近几年一线城市房价走势，一直与信贷政策和利率水平息息相关，无论是年底央行大幅降准降息，还是年初三度降准、两次降息，都随后带来房价暴涨。这一次，尽管央行尚未启动全面降准降息，但首套房贷已悄然下行，目前已从以前的基准上浮10%普遍降至95折。

　　然而，历史并不会简单地重演。主流看空者认为，在经历连续多年的房价暴涨后，楼市供求关系已经发生逆转，年时的买房人和投资客，现在成为供给，更大的变量是，政策房仍在增加供应。“一线城市是房价泡沫，三四线城市是供应泡沫。”这一观点颇具代表性。

　　时下一线楼市真的回暖了吗？在北京某拍卖公司负责拍卖质押房产的姜女士或许也有一定的发言权。目前她手里有几套比市场价便宜20%的房子，但户型偏大，且需要支付全款，却始终找不到愿意竞拍的买家。

　　最近一个月，程先生买的那套房子所在小区业主报价，并没有因为房贷新政而改变继续下行的趋势。当时由于业主急售，他以低于均价15%的价格成交，现在他发现小区又出了几套更便宜的房子。

　　最近，程先生注意到北京存量房的网签数字又下来了。由于新政后客户集中入市，消化部分购房需求以及优质房源，导致目前市场热度不高。随着时间的推移，新政的托底作用可能会慢慢递减。

　　“实际情况可能比市场预期稍好一些，现在是新一轮价格局势前的博弈！”资深市场研究者马红认为，由于网签滞后性太长，来自中介内部的报单量和报业绩这两个指标最能及时反映当下市场，其中业绩比报单更准确。(中国经营网综合报道)