再谈“新一线”城市及房价趋势
?文
马光远
一财的《城市商业魅力排行榜》又出炉了，今年15个新一线城市的名单为：成都、杭州、重庆、武汉、西安、苏州、天津、南京、长沙、郑州、东莞、青岛、沈阳、宁波、昆明。和去年相比，昆明新晋新一线，无锡则掉出了新一线城市。
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源于网络
在城镇化成为中国下一个周期最大红利的时代，我们欢迎更多的人加入对中国城市的研究，也欢迎各种各样的城市排名。研究中国城市，研究中国城市的魅力和潜力，研究中国城市的未来，应该成为应用经济学领域最大的显学。
但正如我去年在文章中表明的态度，对于把城市分成一二三线，虽然成为中国最流行的城市排名方式，但我对这种排名一直持反对态度。
首先，把城市分成一二三四线，没有任何科学的标准，迄今为止，没有人能说清楚，这种划分的标准和依据是什么。
比如，在中国，为什么只有北上广深四个城市是一线，而其他城市就不是。没有人说清楚杭州为什么不是，苏州为什么不是，南京为什么不是。
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第二，把城市分为一二三四五线，大多是基于对城市房价的趋势判断，但很显然，这种判断越来越和事实不符。
中国有很多城市，比如厦门，既不是一线，也不是什么新一线，但房价就是高。再比如温州，究竟算几线？
中国还有一些县级市，特别是江浙一带的县级市，经济实力很强，城市发达程度很高，房价不输给地级市，一二三线的标准不适合这些城市。
甚至，中国还有一些镇，经济实力甚至高于西部的省会城市，有一些镇，非常有特色，比如乌镇，应该属于几线？
在房价的表现上也是如此，东部一些经济实力特别强的县级市，房价可能超过了西部的省会城市，而被划入三四线的东部的一些城市，房价涨幅甚至超过了一二线城市。因此，这个标准既无法反应城市的实力，也无法反应房价的涨跌规律。
但有些专家却经常据此来判断房价，动辄“三四线房价如何如何”，可是，三四线城市东西部的表现是完全不一样的，即使同样在东部，有经济实力和没经济实力，人口流入和人口流出的城市也是不一样的。很显然，这是一个极大的误导性的划分标准。
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第三，按照“一二线”的标准，既无法体现中国城市的多样性，也掩盖了很多城市的特色和魅力。
中国有很多历史文化名城，比如敦煌，荆州，泉州等；也有很多园林城市，宜居程度非常高；还有什么诸如桂林、丽江等旅游名城；还有汽车城等产业名城。这几年到很多城市走动，我的最大感受是，中国很多城市非常有特色，各有各的美。
但是，一二线的划分，完全掩盖了这些城市的特色和光芒。中国有很多特别美的城市，但并不为人所知。这些美和城市的大小无关。
正因为如此，这几年我一直呼吁在中国城市的排名上，摒弃“一二线”这种不科学的划分，而是采用更多更科学更多元的标准来反应城市的魅力和竞争力。
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一财已经连续四年对中国城市进行排名，设置的一些指标也很新颖。但很可惜地是，我不明白为什么在设置这些标准之后，最终的城市分类又回到了“一二线”的思维。
所谓的新一线城市，不过是对一些发展势头不错，潜力不错的大城市给了一个“名分”和安慰而已。
我不明白地是，为什么只有15个“新一线”，新一线的标准又是什么。
比如，为什么无锡今年被踢出了新一线，我们还可以问，为什么厦门、济南、合肥、福州这些城市就不是新一线。
为什么三亚，珠海这些城市就不是新一线。从这几年“新一线”的概念提出后的效果看，更多的成了大家判断房价的一个参考和依据。
很显然，这和这个榜单的初衷应该是不匹配的。
在去年的榜单上，我看到珠海和三亚，居然与遵义、上饶、驻马店这些城市排在“三线”之列。这样的分类又有什么意义。
我提议，中国的城市研究者应该提出更多的标准，从更多的视角体现城市排名的科学性，反映中国城市的特色和魅力，发现城市的美。另外，我们看到，中国未来的城市发展更注重区域协调，和城市群的建设。
今年长三角成为国家战略，更意味着，未来城市的发展除了要考虑自身的禀赋，还要看你的朋友圈的其他城市是谁，怎么借助朋友圈来发展，站在整个城市群的角度评估一个城市的未来，可能更准确。
城市的排名其实是一种城市价值的描述和未来潜力的挖掘。即使是为了分析房价，我们也很难用“二三线”来概括房价的走势。即使是媒体排出的“新一线”的15个城市，房价的走势规律也是不一样的。
没有所有权的资产如何控制运营权？
集体产业用地不可售，如何设计退出机制？
散售的物业返租回来，如何实现资产收益？
类REITs、ABS、CMBS特点与资金成本如何？
集体产业用地做长租公寓该用哪种融资模式？
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写字楼、公寓等不同经营类型，资产价值评估？
如何判断公司的资产配置是否合理？
……”
年06月28-30日
房地产的本质是金融
玩转资产管理全流程是新地产操盘手的必修课
“2+1+N沉浸式体验”
6堂主题授课+2个标杆项目考察
一场项目私董会
课程模块
五堂主题授课
课题一：什么是真正的不动产资产管理高老师现为加拿大宝佳国际建筑设计集团驻华首席代表，清华大学房地产EMBA及北京大学经济学院兼职教授，北京大学城市规划与发展研究所所长，正研究员（正教授）清华大学房地产EMBA及北京大学经济学院兼职教授,北京房地产专业人士协会副会长、执行会长授课大纲：
一、中国房地产已经进入大资产管理时代
1、新时代中国经济发展方向探索
2、两会后经济最权威解读
二、资产管理体系“投融管退”体系搭建
1.房地产的投、融、管、退四个环节
2.房地产全生命周期资产管理
3.增量市场的资产管理
4.存量市场的资产管理
5.开发型项目的资产管理
6.收购型项目的资产管理
三、资产管理回报最大化操作与案例
1.资管与前期体系－项目回报最大化操作：与国际接轨－自上而下以回报为主导的方案设计与开发规划体系
2.资产管理与开发体系－以回报管理和风险控制为核心的成本、质量与工期管理体系
3.资产管理与经营体系－如何让资产处于价值上升通道
四、不动产资产管理的模式设计和方法
课题二：全流程运营提升项目资产价值许老师曾任香港SPACE商业管理集团、SOHO中国等企业高管，具有多年商业运营管理经验，拥有专业商业地产、大型城市综合体、ShoppingMall和LifestyleShoppingCenter、旅游和文化地产等的投资、开发、运营管理经验。
授课大纲：
一、商用物业资产管理全生命周期
1、商业地产运营管理的流程（融资、投资、管理和退出）
2、商业地产核心价值：资产、资本与商业经营
3、资产管理人的责任和资产增值
二、不同项目资产管理类型和模式
1.住宅和长租公寓
2.办公楼
3.购物中心
4.酒店、旅游和养老
5.物流和工业厂房等
6.特色小镇
三、商业地产、轻资产管理与资产证劵化
1、私募基金和资产管理计划及案例分析
2、银行贷款、信托、保险、融资租赁、债券、上市
3、房地产资产证券化的内容
4、ABS及国内最新案例分析
5、CMBS及国内最新案例分析
6、REITs及案例分析
四、不动产资产管理、运营与盈利模式设计再造
1、房地产轻资产管理的背景和理念
2、房地产行业轻资产模式设计和方法
五、商办资产管理与资产价值提升
1、项目前期阶段运营提升逻辑与关键
2、项目开发阶段营提升逻辑与关键
3、项目运营阶段营提升逻辑与关键
六、案例分享：购物中心、产业园、特色小镇等
课题三：资本视角下的项目退出与金融创新汪老师曾任东方家园集团有限公司副总裁，重庆协信集团总裁助理，美合集团执行副总裁，利海城市运营集团总裁，赛伯乐高级合伙人，泛华集团副总裁，具备商业和房地产、金融的专业背景和实际经验，对房地产开发理念/商业地产/旅游地产的商业模式及管理有一定的研究
授课大纲：
一、投资阶段及投资人类型
1.投资阶段及投资人类型
一级开发、房地产开发、新落成物业、不良资产收购、带租约收购
开发商、机会型投资人、核心型投资人
2.房地产投资全生命周期
3.房地产投资赢利模式
投资经营模式、土地经营模式、房产经营模式、物业经营模式、综合开发模式
二、项目收购可行性分析、投资测算与投后管理
三、不动产投资信托基金（REITS）与资产证券化
四、资本市场投资目标与资产价值评估
五、资产视角房地产资产管理与项目运营提升下房企的转型与创新
课题四：房地产股权与资产并购授课大纲：
一、房地产项目公司股权与资产并购的比价
1、土地和项目获得方式
2、房地产资产并购的特点
二、房地产并购的方式
1、土地和项目获得方式
2、房地产资产并购的特点
3、房地产资产并购的特点增资扩股和股权并购的比较
三、房地产并购全流程和关键风险点
1、房地产并购的一般流程
2、房地产并购的主要风险
3、平安并购合作案例
课题五：新地产标杆项目实操解析授课大纲：
一、“全产业链”“全服务链“综合体经营模式及创新
二、农业生态谷的构建模式？
三、现代农业示范区的打造模式
要老师是农业部、国家旅游局专家库成员，北京休闲农业创新联盟发起人，连续创业者，旗下有包括“蘑法森林乐园”“田妈妈农乐园”多家休闲农场。拥有十余年中国乡村旅游规划与休闲农业设计行业工作经验，农业、旅游跨界从业，并主持过西安世园会、世界玫瑰大会等重大国家级、世界级项目全程策划与实施。
授课大纲：
一、休闲农业+旅游，你在哪儿?
二、亲子农业，如何定义？
三、田妈妈的起源
四、田妈妈农乐园项目为例
1.田妈妈农乐园可以玩儿什么?
2.田妈妈农乐园的盈利模式
3.冬季版的田妈妈
4.田妈妈的蘑法森林
课程价值
实现资产管理与资产价值最大化；
了解资本市场与投资人现状与趋势；
建立资产全生命周期认知与管理路径；
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掌握不同类型项目资管逻辑与运营关键；
对标行业典型资产管理案例。
适合对象
持有型地产项目操盘手，如园区、购物中心、酒店、写字楼、公寓、旅游地产等；
