“从房价的基本规律看，在一个国家城市的人口净增加，一个国家的人口转折点没有到来，以及一个国家的人均GDP尚未超越中等收入水平的情况下，资产价格长期的趋势仍然是向上的，无一例外。今天看到的资产价格的高点，明天很可能只是半山腰而已。”这是经济学家马光远的楼市后视镜原理，用来形容郑州的房价再合适不过。简单概括：10年以后看现在的房价，正如现在看10年前郑东新区的房价，那是真便宜啊！基于此，我仍然看涨，还要劝你在郑州买房。

说上涨原因之前，先说说房价是由什么决定的？目前来看，没有比任泽平更好的答案。

“我们判断一个地方未来房价是涨还是跌，第一个要判断未来这个地方人口是流入的还是流出的，人口流入的地方，未来房价长期来说怎么走？涨。人口流出的呢？肯定涨不动。这就是为什么过去一二线城市房价大涨，东北的房价不涨的原因。中期看土地，如果这个地方人口是流入的，政府还不供地，这个地方房价会怎么走？大涨。短期看金融，如果一个地方人口是流入的，政府还不怎么供地，最近货币又开始刺激了，这个地方房价会怎么走？暴涨。”

注：人员跟着投资走。从图上可以看出，投资带动着人口在北京、上海、深圳（广州）和重庆（成都）之间的区域流动，图片来源于城市数据团。

基于任泽平先生的“房价长期看人口，中期看土地，短期看金融。”我们从5个方面，阐述看好郑州房价、劝你买房的原因。

1

郑州人口不断流入，产生新的住房需求

郑州作为河南省单核城市，人口方面不用说。长期来看，河南人在外工作的人很多，外省回流的人第一选择是郑州。这里面既有北上广深一线城市的回归，又有从杭州、厦门甚至相邻省会等城市的归来，而且这些人长期在外，都具备较高的技能素养，收入相对可观。再加上这些人多没有在当地置业，所以有能力在郑州买房。

经济的发展，生活的提升，再加上产业转移和河南经济连续多年发展，与在外回归者相对应的是，我们河南老乡家门口就业成了常态，最好的选择就是郑州。

就决定了郑州置业人口增长的两个来源：一是省外河南人的回归，二是17个兄弟城市的人口流进。这在郑州市政府文件中有所体现。年7月19日，郑州市城乡规划局公布了《郑州市城市总体规划（-年）（年修订）》，年，郑州市域总人口万人。尽管两者统计口径不同，但大体可预估未来几年的人口增长目标：万人。

当然，这是主流大趋势，不排除有逆流现象发生，比如说郑州人口的流出，这从今年的房租下调即可看出。但逆流就是逆流，不是主流大方向。

万人是大体估算，可能多，可能少！多的原因是中原城市群建设，交通越方便，人口流入就越快。因此，除非你有特别的需求，我不建议你在17个兄弟城市买房。

有人说，不是有万平米的安置房入市，这会不会形成对冲？首先，这几年郑州有安置房一直在入市，万是媒体朋友估算数据，你一认真，就输了！

总之，郑州未来几年人口将继续较大幅度增长，并不断产生新的需求。因此，从长期的人口流入来看，房价不会下降。

2

虽然开发商存在囤地现象，但与往年相比，今年土地供应并没有事实上的大增，或者说放水。

年，郑州计划供应土地还是很多的。坊间传出来一份国土局内部文件，今年土地计划供应总量.13公顷，亩，其中上浮用地亩，商品住宅用地亩。

要说住宅用地亩，真心不少。如果说平米一套的话，那么是：X=.82

你没看错，这些住宅用地能全部供应的话，8.4万套，真心不少！但看看前几年的比例，再估算。

注：数据来源于郑州地产

年，郑州市土地供应完成率35%，完成率最好的年是88%，一般年份接近60%。那么，年实际完成情况，我们按照60%估算是比较靠谱的。

除了这个折扣，还有一个实际情况，郑州市土地价格尽管实施了熔断机制，但也进一步夯实了土地价格，可房价却要求按照年10月的价格执行。这种背景下，你要是开发商你怎么办？

捂盘惜售。

严查，严查，严查！

这已经成为了郑州的常态。

截至年9月，房地产新开工、竣工、施工面积，来源于万得资讯。

郑州房地产市场目前的主角不是开发商和业主，而是政府和开发商！

不排除有个别楼盘倒霉被查，也不排除少量楼盘降价跑量，可重点是，和你有什么关系？

白绿片区和惠济区都出现了降价促销的房源，你能抢到吗？

因此，郑州市土地供应整体小于去年的情况下，再加上开发商主动（拉长销售周期）与被动（比如冬季停工），造成了直接或间接的“捂盘”，土地供应并未增大，反而小于年。相应的房子供应也变小，从这个角度看，房价也不可能下降。

3

货币超发的增速下降，但还在增长，基本面没有改变。

从投资导航网的这个数据可以看出，年以来，尽管M2增速有所下降，但货币超发仍然持续，仍然是在加速度。“短期看金融”，货币超发导致房价上涨，现在房价被硬压着不涨，可是钱都去哪里了？

曾经在朋友圈内拿身边人做个小小的调查，因缺乏投资渠道千方百计想买房的人占据大多数。

注：截至年9月，M0、M1、M2的变化，增长仍然是主线，数据来源于万得资讯。

当然，有人说货币超发并不能直接导致房价上涨，这个论证起来比较复杂，但货币确是房价上涨的直接推手。

综合来说人口、土地和货币的三种因素，人口不断增长，进而创造需求；土地供应却因种种原因，并未实质意义上有较大供应。而货币超发的局面并未改变，老百姓没有别的投资渠道，只能坐等货币贬值。这些基本面，决定了我们普通人只能通过买房对抗财富缩水。

此外，有些开发商敢于打赌，说调控会在一定时机变相放松，理由是即便开发商和客户硬撑，地方政府财政却难以支撑，正如上图主要省市财政缺口合计。这种情况下，有人说上海这种城市能一直撑着我承认，因为上海经济发达，对土地财政依赖较小。但如果说郑州这种正在急剧发展扩展、对土地财政较为依赖的城市能硬撑到底的话，我只能呵呵了！

4

调控只是暂时冷冻了市场，延后甚至压制需求，既增加了买房成本，又为今后的集中爆发创造了条件。

这是截至9月底的限售地图，也难怪调控政策出台后，房地产市场成交量急剧萎缩，可谓千里冰封。我倒不是想说“越限的城市越有价值”，但我们所能出手的一二线城市基本上被限了。再印证看看中国房价地图就更有趣了。

有没有一种感觉：越好的房子，让你越买不成？

回归到政策本质，且不说“房住不炒”的最高指示，调控肯定是为了行业健康发展。可是从我们普通老百姓的角度看，个人买房似乎并没有受益，需求一直存在的情况下，自从调控政策出台后，可买的房源少了，首付提高了，贷款利息付出多了！即便有开发商降价促销，但也针对全款客户而言，和我们普通老百姓什么关系？

不得不承认，调控在健康行业的同时，增加了我们的购房成本。

有一个朋友，3月17日从杭州回来，想补交个税或社保买南四环某科的房子，结果窗口被堵死；思想挣扎了很久，终于想通了，5月初买南龙湖某艺的房子，结果5月3日新郑加入限购，还是没买不成！

这种非郑州户口的人，想在郑州买房者大有人在。

调控的另外一个好处，比如说将郑州的房价被限制在年10月份（如上图，来源于







































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