在刚刚过去的周末，楼市释放了新信号。兰州、南京、合肥等三地再度调整房地产调控政策，不是进一步加紧，而是在一定程度上放松了，并实行“一城多策”的调控政策。
南京
1月7日，南京出台新政：高层次人才买首套房不再受户籍限制，公积金最多可贷万！40岁以下本科生直接落户买房！
补贴额度加大！高层次人才可选择申领不少于万元的购房补贴、申购不低于平方米共有产权房，免费租赁平方米人才公寓。
租房补贴时间延长！对人才安居办法所覆盖范围以外的高校毕业生，拿补贴租房时间由2年延长到3年，人才安居办法认定的企业中新就业高校毕业生，拿补贴租房的时限长达5年。
公积金限额放宽！南京目前的公积金贷款政策购买人个人贷款限额只有30万，而高层次人才提取住房公积金支付房租的标准放宽到现有标准的2倍，购买自住住房的贷款额度最高可放宽到限额的4倍，达到万！
这类人不再限购！A、B、C三大类人才以及政府重点引进企业中的核心团队成员，新型研发机构中的核心团队成员、高校和科研院所中相当于A、B、C类高层次人才的人员购房，在本市无住房，购买首套房的，将不再受户籍限制。
研究生以上学历及40岁以下的本科学历人才凭毕业证书、技术（技能型人才）凭高级工及以上职业资格证书办理落户手续后，即可申请享受相应的住房政策。
兰州
就在昨天，兰州才出台相关新政：宣布取消部分区域住房限购政策，不过，也对部分城区的住房开始实施3年期限的限售政策。
文件提到，本次取消限购的区域是西固区、九州开发区、高坪偏远区域，而实施限售的对象是城关区、七里河区、安宁区、西固区范围内（含高新区、经济区、九州开发区，不包括高新区榆中园区）这些中心区域的一手和二手住房，需满3年才可出售。
所以这真是我们严格意义上说的“限购松绑”吗？对偏远区域实施限购松绑，对城区继续实行限售，这并非限购松绑的表现，只能说是根据实际情况实行差别化调控罢了。这有点像我们佛山，就只是临近广州的八个片区实施限购而已。
除了南京、兰州，不少二线城市也在悄然松绑，但并未明确发文公布。为什么说悄悄，因为各自推出了很多人才优惠政策，等于变相松绑。
专家见解：调控精细化
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，对于兰州房地产市场来说，市场过热过半是集中在市区。“考虑到郊区市场去库存的导向，所以对于此类区域撤限购变限售，既去库存也防范炒房，所以具有积极意义。”
中原地产首席经济学家张大伟分析认为，调控政策调整的城市，基本有两个主要特点，首先是年土地市场收入明显降低，市场库存明显分化，特别是兰州，主城区无房可买，郊区供应量大。其次房价从统计数据看，已经有所平稳，在限价下，市场价格同比降低，但前期大量的高价盘已经签约未备案，或者地王项目预售价监管导致亏损无法入市。
数据显示，兰州商品房供应是主城区遇冷，新区发力。南京全市共成交新房6.2万套，跟年“史上峰值”的12.8万套相比，整整少了一半。而去年合肥楼市成交量同比下跌73%。
“从未来趋势看，在房价出现波动的情况下，调控政策过严的城市，政策加码的必要性已经不存在。”不过，张大伟表示，调整政策不代表全面放松。
严跃进也认为，与年时楼市取消限购不同，今年所谓的“松绑”限购是局部的、有条件的，局部体现在郊区市场，有条件体现在松绑后附加了限售的政策。与此同时，过去的目标主要是去库存，当前去库存是在“房住不炒”的大背景下进行的。“换而言之，楼市调控依然会继续。”
张大伟表示，过去部分城市的一刀切限购，并不利于市场平稳，预计后续还有城市会出现政策调整，并执行一城多策。那些已经出现房价、土地成交量明显下调，地王较多的城市以及部分三四线城市及县城，均可能出现类似的政策调整。
照顾刚需购房需求
??据了解，兰州该文件的出台是为了落实全国住房城乡建设工作会议要求，年抓好房地产市场分类调控，针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
??从事多年房地产工作的碧桂园西北区域人力资源总监杨国辉认为，政策实行后，对兰州本地房地产市场不会造成太大波动，对满足市民住房刚性需求有积极影响。
??杨国辉分析，“从国家目前的整体调控来看，我觉得涨幅的比例不会太大，影响肯定是有的。三年之内不允许交易，那么三年之后是什么情况大家都不知道，炒房的人可能就降低预期了，更多的就集中在大家住房的改善性需求上，一手房应该不受影响，可能受影响最大的是二手房市场。”
马光远：中国房地产陷入塔西佗陷阱
中国房地产政策最大的问题不是政策有没有用，而是政策从来都没有坚持过。从中国房地产政策的历史轨迹看，房地产调控政策很少超过两年的，这是一个基本的事实。所以，每一次调控即将见效的时候，地方政府都会有各种名义放松调控，要么是直接出台放松的政策试探舆情，要么在执行上睁一眼闭一眼，套路和把式基本没有变过。所以，当我看到有人很认真地咬文嚼字对每个城市的政策进行解读的时候，我觉得既可爱又可悲。文字的真实意思其实是次要的，更重要的是，在这个时候放出一些信号，究竟想传递什么样的信息，这才是最重要的。
并不存在对房地产政策放松的误读。起码从目前传出绯闻的一些城市看，的确实实在在放松了调控，这和语文水平没有任何关系。比如兰州（说实话，我们兰州能捞到出名的机会真的不多，所以我不愿意出来泼冷水人为降低热度），本轮放松调控的始作俑者。尽管媒体不断地解释，兰州并没有明显的放松，只是把去年8月“加强版调控”取消了，调控基本回抽到了去年4月时的力度。还有人说，兰州只是取消了西固区、九州开发区、高坪等偏远区域的住房限购政策，核心区域并没有放松。可是，不管如何，放松的确是事实啊。而且，在我看来，兰州核心区域和偏远区域的区别并不是很大。至于南京、武汉、郑州等地的招募人才的买房政策，实质上也是一种放松，这是事实。
放松就是放松，这是事实。但不承认放松的事实，这也是过去每一次房地产调控博弈到最关键时刻的特点。过去也是这样，一些城市一方面绞尽脑汁为调控松绑，另一方面，如果舆情反应很大，则想方设法解释并非松绑。这也是过去的老游戏了。我其实一点都不奇怪。面对年很多城市在严厉的调控之后，市场迅速降温的事实，对房地产依旧过度依赖的地方政府肯定会想办法为调控松绑。在去年的时候，有媒体还斩钉截铁地认为，本轮房地产调控不会虎头蛇尾，我则明确表示，肯定会“虎头蛇尾”。在我看来，本轮房地产调控肯定会虎头蛇尾的一个重要原因不是政策不严厉，而是过于严厉，而且违背市场的基本规律，是不可能持续的。
比如，本轮以限购、限售、限价、限贷、限离为特征的调控政策，目的性非常明显，就是短期让市场降温。而且我过去一直强调，这些政策如果坚持，一定会影响市场的预期，一定会让房地产降温。我在年预判年房地产要变天就是基于这种逻辑。比如限价政策，一些城市，不管土地价格，却规定新房销售价格不能超过年10月份的价格，导致一手房和二手房价格剪刀差很大，开发商为了规避政策，要么不开盘，要么通过各种名目收取装修费、车位费、茶水费等费用。一些城市，开发商执行限价的结果，是二手房和新房价格的倒挂，导致出现疯狂的抢房局面。但是，这些严厉的调控，只是让市场冷冻，如果时间长一点，对市场的影响就会很大，市场必然出现暴跌的行情。但暴跌是任何一方不愿意看到的，所以一点效果显现，就会尝试放松调控。
为什么民众对于房地产政策的细微变化，总是会引发很大的反响。
这就又回到我讲的“塔西佗陷阱”：那就是，中国的房地产政策无论如何表态，无论政策如何严厉，无论房价多高，大家集体行动的逻辑就是——不再相信政策会坚持，也不再相信政策真的抑制房价。这种对政策一致投不信任票的“集体行动的逻辑”背后，折射的是政策屡屡无效，长效机制又处于真空状态下，买房者无奈又悲壮的选择。年以来，我们几乎每年都出台大量的房地产调控政策：房价快速涨的时候抑制，房价要掉的时候立即出手救，面多了加水，水多了加面。我从来没有见过哪一个产业像房地产一样，年年吃药，一会春药，一会打胎药，扫黄也没有像房地产市场的调控如此热衷和频繁！这样做的结果，就是政策的信誉荡然无存。
当然，对于包括兰州在内的一些城市半推半就羞答答的松绑，我早已经习惯，但是，我认为，包括热点城市的大面积政策的松绑至少要到今年三季度以后。不管多么放荡的政策，这都是必须坚持的时间底线。所以，现在是一些无关紧要的城市的尝试，以后会看到更多的城市的加入。政策迟早会放松，意味着目前的调控政策本身的公信力仍然很脆弱，调控的边际效应已经发挥殆尽。要让中国房地产市场健康，绝非几句漂亮的口号或者坚决的表态能够解决的。我们需要真正认识房地产的基本规律，并扎扎实实去构建一个真正稳定预期的政策体系，否则，很难跳出“俯卧撑”的怪圈。
资料整合自：北京晨报、马光远看经济
关于盛世神州基金
盛世神州投资基金管理（北京）股份有限公司（原名：盛世神州房地产投资基金管理（北京）有限公司）成立于年3月，注册资本金一亿元人民币，是北京市第一家规范注册、首家通过国家发改委备案的私募房地产管理机构。于年3月成为在中国证券投资基金业协会登记备案的金融机构，是全国房地产投资基金联盟会长单位、全联房地产商会副会长单位。目前，公司管理着四十多个人民币及美元专项基金，投资管理规模超亿元人民币和15亿美元。
联系我们
号复星国际中心室
