马光远认为，只有20%楼盘值得购买，80%开发商会死掉。
“中国80%的城市住房严重过剩”、未来两年经济增长会更加困难、“只有20%的楼盘才值得购买”、80%的开发商会死掉，这是独立经济学家马光远在中国泛地产+互联网交锋论坛的主要观点，他认为中国经济高速增长的六大引擎（制造、投资、人口红利、消费、出口、房地产）都面临萎缩，房地产的支柱行业地位保持不变，但市场也会面临过剩常态。
以下为马光远现场演讲实录节选：
中国过去三十多年拉动中国经济增长的重要的引擎、重要的产业都出了问题。过去我们讲中国的经济三驾马车，我总结为六架马车，这六驾马车到了今天几乎都熄火。当过去的传统引擎出问题以后，中国的经济怎么办？中国经济靠什么增长？这是必须回答的问题。
回答似乎很简单，第一如果引擎出问题，我们换引擎，新的引擎在哪里？新的增长点在哪里？我相信下一个周期的中国经济里，创新一定能够成为中国经济最重要的引擎，但是这需要一个大周期的转化。当下经济下滑而言，我们不能把希望寄托在创新上。经济下滑的时候企业保命都来不及，哪有心思创新？所以创新作为当下的新引擎不现实。
所以没有新引擎的情况下怎么办？只有靠过去的老引擎，这些老引擎有哪些可行那些不可行？
制造业肯定靠不住。能够作为中国引擎的肯定有这么几个？第一，消费。我相信下一个周期中国一定变成消费经济体，消费一定会变成重要的比重。比如消费占GDP的比重60%以上，我认为是可能的。中国下一个产业的热点一定也在消费上。所以，消费可以成为中国下一个经济的引擎。第二，投资。第三，房地产。所以在我们整个的传统引擎里，我们还得用一些过去仍然可以利用的引擎拉动中国经济往前走。其他的都在进行继续的调整。
现在中国经济是名副其实的过剩经济，包括房地产。为什么高层在这个时候强调化解房地产库存不是随便说说的。是因为中国房地产到了今天为止，用十年很短的时间告别了短缺，迎来了真正大面积的过剩。我们认为最保守估计中国80%的城市住房严重过剩。这是中国房地产当下面临的最重要的问题。当房地产进入过剩以后，游戏规则肯定完全不一样，这是基本的规律。过去我们谈中国房地产，我们谈的都是一些个案，过剩是个案，但是现在过剩是常态。
昨天有一个文章说北京的房子最难看，我很认同，为什么北京的房子最难看，因为北京的房子太短缺了，因为大家不问房子的质量，只问几环的房子。但是当住房供应进入过剩以后，中国的城市一定会漂亮起来。房地产产业的含金量，房地产本身的发展一定会成长，所以这是一个过剩年代。过剩的情况下产业要洗牌，行业发展也要变。过去三十多年我们解决了吃和喝的问题，下一个三十年我们要解决其他四个字，吃好、喝好、玩好、乐好，当然也有住好。这是一个基本的升级版的需求。所以对于中国房地产来讲，以前是对大家盖房子有地方住就可以。下一个周期，仅仅把房子盖出来，还要盖的漂亮。房地产+互联网不是在互联网上卖房子，太低级了，房地产行业不能这么丢脸啊。房地产行业一定要提高自己的智商，我起码让互联网+，起码能想到智能家具吧？起码把房子互联网化，整个房子内部信息化水平，智能化水平，不能只在网上卖房子。房地产行业是最懒的一个行业，不思考。因为过去短缺大家都追着你，现在怎么办？思考这个行业如何剧变。
我们需要一个变化的动力，而且中国经济在未来三到五年，很有可能爆发系统性的风险，这是我最担心的。所以过去几年我一直说我们的宏观政策，把应对防风险放在第一位，增长放在第二位。
李克强总理谈到中国经济，今年讲了两句非常有水平的话。第一，今年面临的困难可能比去年还要大。李克强总理特别强调：我们要守住步伐。“守住”什么意思？意味着风险已经兵临城下。习近平谈到金融风险的时候用了一个词严守，严守中国系统性金融的风险。
对于中国来讲，我们“十三五”规划大家好好学习一下，讲了五大理念。这五大理念贯穿这个文件的始终，特别强调创新。我相信下一个五年中国在创新上一定下工夫，创新是每个行业都必须面对的事，包括我们的房地产行业。
中国的房地产如何，我认为大家有一个正确的看法，房地产进入新周期，这个新周期是全方位的周期，这个新周期需要有大量的思维来思考房地产，投资意愿来下降，投资区域在缩小，住房需求在升级，我们需要面对这些变化。
从我的个人判断来讲，未来房地产市场会如何，前面谈了三个百分之百，我再谈三个20%，我认为20%的房地产商会存活，80%会死掉，20%有3万家的开发商。我认为20%的住房具有投资价值，北京肯定属于20%，只有20%的楼盘才值得买。所以我认为以后的空间三个20%。后面的80%就玩“互联网+”，看能不能玩火。
我认为只有三类城市当时的房子可以买，热点城市、大城市、人口流入的城市库存不是问题，房子可以买。如果政策一旦丧心病狂，你就要下决心丧心病狂地买房，但不包括那些严重过剩的城市。
房地产的支柱地位不会改变。这是美国的经验，美国一百多年来，房地产一直是所有的行业里最大的行业之一。05年到08年是第一产业，现在是第二产业。美国城镇化完成多少年了？但是这个仍然在玩。我认为房地产未来的机遇、创新、升级，房地产行业最有强项里。以后做房子的人一定是有品质有品位的人，一定是情怀的人。
还有需求的升级。人们生产的改变首先从居住的开始，居住的改变是人们生活品质提升的起点。所以我认为，从长远的周期去讲，中国房地产的好日子可能刚刚开始，但不是所有人的。
第二，地方性的政策和国家性的政策一定会出现。我们需要系统性地推动住房消费的政策，谁会救中国的房地产，第一政策救市是有限的，第二李克强总理讲了，通过改革户籍制度推动住房，加大消费，翻译过来农民工你赶快过来救房地产。我要告诉农民工根本救不了房地产。
第三，房地产靠自救，靠这个行业洗心革面重新做人才可以改变。
中国财富有四波浪潮，中国产业发展的规律过了第一波，第二波基本快结束了，但是金融和互联网财富以后一定不是单纯的金融和互联网，我们下一个财富的热点在这些领域，十三个规划里提到很多财富的领域，我认为中国财富领域就在八大领域，这八大领域是掘金的热点，大家可以做各个行业，各个行业可以对接。
当然我要告诉大家年到年仍然会非常困难，心态要有准备。
所以我要告诉大家：清醒看待未来，低调谋划未来，彻底忘记过去，从多元到专业，从模仿到创新，危与机都在身边，活着是硬道理。(综合)
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