于无声处听惊雷！春节结束后的第一个工作日，央行就悄然掀起了金融市场的波澜：2月3日，央行全面上调了公开市场逆回购利率和SLF利率，金融界人士将此解读为央行一次不叫加息的加息。央视新闻为此解读：此举意味着钱更“贵”了！

央行这么做的目的是啥？为什么说是“不叫加息的加息”呢？这对房地产有什么影响？今年还能买房吗？什么时候买合适呢？对央行此次变相加息的意图和对房地产的影响本文拟就马光远和谢逸枫两位老师的分析，进行综合解读。各位可以和昨天本微推出《央行宣布“变相加息”：股债风险加大？楼市将迎巨震？》一文结合起来阅读了解。

马光远：货币政策转折点的确已经到来

无论是去年年底的中央经济工作会议对货币政策的定调，以及之前业界关于全球货币政策转折点的讨论都已经清楚地表明，无论是中国，还是全球其他经济大国，在经历惊人的泡沫周期和实体经济越来越具备抗药性的反应之后，宽松货币迟早会到来。

无论是一开始“量化”宽松，还是后来包括负利率在内的“质化”宽松，无论是采取数量工具，还是采用价格工具，对于帮助全球经济走出危机都是必要的。宽松货币政策能使全球走出危机的陷阱，却无法帮助全球经济完成再平衡，恢复真正的增长。

货币政策就像打止痛药，能暂时止痛，但要真正的解决，必须做手术，现在重要的问题是手术无法完成。在手术无法完成的情况下，长期打止痛药的结果就是一方面形成了对药物的成瘾性依赖，另一方面，导致了资产价格的泡沫，形成了市场绑架政策的局面。这种状况，全球如此，不单单是中国。

在全球宽松货币的效应已经到极致的情况下，任何宽松已经对经济本身没有任何作用，包括欧洲、日本以及中国在内的主要经济体不会再继续扩大宽松规模。

除了美国加息可能导致的全球流动性的历史性转折，更重要的，中国经济在年取得的成绩单远超预期，中国经济的风险已经从稳增长转向“抑泡沫”和“防风险”。

去年年底的中央经济工作会议对货币政策着墨甚多，提出“货币政策要保持稳健中性，适应货币供应方式新变化，调节好货币闸门，努力畅通货币政策传导渠道和机制，维护流动性基本稳定。要在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。要把防控金融风险放到更加重要的位置，下决心处置一批风险点，着力防控资产泡沫，提高和改进监管能力，确保不发生系统性金融风险。”

稳健加上“中性”，这已经是明明白白告诉你货币相对年要收紧，而“调节好货币闸门”这种之前的提法重出江湖更是不同寻常，最后特别强调汇率和资产价格泡沫，明白无误地昭告货币政策转折点的确已经到来。

所以，央行这次悄悄“加息”本身并不意味着中国货币政策的全面转向，因为货币政策早已经转向，收紧货币的水龙头是早确定的基调。

谢逸枫：央行在给自己加息

“加息”之所以要打上引号，是因为这里的加息不同于通常意义上央行直接对存贷款基准利率的调整，而是央行定点或者在特定环节将利息抬高。所谓逆回购，是指央行向银行等金融机构购买有价证券，并约定在将来特定日期买回。简单理解，逆回购是央行放水，逆回购到期则意味着央行要将之前放的水抽回来。

逆回购和常备借贷便利有一个共同点，它们实际上都是央行向金融机构（多指商业银行）借出资金，到期后，央行再将资金收回，同时金融机构需要向央行支付一定的利息，借钱都得给利息，爹妈也不例外。而上面所说的上调的这两个利率，实际上就是指的这个利息，原来是央行在给自己加息。

逆回购相当于央行给银行借钱，逆回购利率提高，意味着银行从央行那里借钱的成本提高了，银行的成本自然会转嫁到下游，进而将利率抬高的影响传导至整个经济体。

表面上的事情确实就是这样，央行向商业银行等借出去的钱，需要商业银行支付更多的利息了，缺钱的商业银行的融资成本增加了……看起来这是商业银行和央行之间的事儿。对于央行来讲，这样做最直接的效果是收紧货币流动性（这在一定程度上起到了银行存款加息的作用），从而实现多重目的：首先是可以防控来自金融机构的杠杆风险，其次是抑制银行信贷规模短期的快速增长，从而实现降低物价。最后是避免市场流动性过剩。

为什么最近特别缺钱？原因有四：

一是央行一直在踩刹车，广义货币M2增速逐月递减，上个月是11.3%。这是为了保汇率，所以减少了货币供应。

二是最近外汇占款下降比较快，造成基础货币量减少。中国过去10多年的发钞机制是“外汇占款”，外汇涌进来需要换人民币，央行就发行人民币购买美元，形成外汇储备。现在人民币出现贬值预期，大家找央行兑换美元，把人民币还给了央行。如果要维持市场流动性，央行必须找个渠道把人民币再投放出去。

三是年初的时候，一般是企业缴税高峰期。钱从企业划给税务部门，进入财政账户。而财政支出高峰在下半年，所以造成流通中的钱变少。

四是春节前中国人有大量提现金发红包的习俗。这相当于增加了存款准备金，会减少M2的派生。上周末市场中就显示出资金紧张的态势。央行从本周开始，就不断大笔净投放。到周四（1月19日）就超过了1万亿，创下历史记录。到1月20日，央行通过公开市场投放了1.13万亿的资金。央行如果降准，标准动作是一次0.5个百分点。全面降准一次，大约可以释放亿元的资金。本周央行释放了1.8万亿以上的资金，相当于“降准”了2.6次。

马光远：央行为何采取这样的方式“加息”

既然如此，为什么是鬼子悄悄进村，而不是以常规的“加息”的方式，这是真正问题的关键。

因为年，中国经济面临的形势极为复杂，甚至很有可能真正成为传说中最困难的一年，国际国内的各种风险不容小觑。

在开年之际，央行既要传导去年年底既定的货币政策的基调，又不敢、且没有必要大张旗鼓。无论是稳定汇率，还是抑制资产价格泡沫，都无法通过简单粗暴的方式解决，对泡沫和风险的敬畏是正确的。

但基于多年来货币政策开年抢跑流量的惯性，在春节过后，通过“悄悄加息”的方式，传导信号，避免货币政策再次走偏，同时又不惊扰市场，这是央行能够采取的最好的方式。

综论：对房地产有什么具体的影响

马光远：按照上述逻辑，央行这次“悄悄加息”究竟针对谁就很清楚了，既没有明确针对通胀，也没有意味着中国经济的探底成功，更没有在开年杀气腾腾对准房地产泡沫。因为上述情况需要加息的理由至少目前并不充分。所以，央行这次悄悄加息，放的并非打击对象很明确的真枪实弹，而不过是一记信号弹，提醒市场不要忘记了今年货币政策的基调，仅此而已。

谢逸枫：此“加息”非彼加息，仅仅是短期央行给银行贷款利率调整而已，并非真正的全面一刀切收紧房贷首付与利率及停止房地产贷款，绝对不会重创楼市导致崩盘，更加不会令房价暴跌。不过，一定程度上资金的成本提高了，企业与个人贷款使用成本上升。总体上看，这“加息”的利率不大，区域范围与资金小、期限短，不会对中国楼市、房价走势产生实质性的影响。

经过猴年持续一年的火爆之后，全国热点城市楼市在鸡年开年迎来了一片清冷。公开信息显示，春节假期期间（1月27日至2月2日），上海、深圳、南京、杭州、苏州等地新房成交量纷纷萎缩，大多下跌至个位数，为近三年同期的最低值。2月2日消息，深圳1月只成交套房，环比下降23.6%，房价则继续回落，成交均价元/㎡，环比下降0.03%。即使不考虑春节因素，截至年12月底，深圳全市新建商品房住宅均价也已比去年9月份下降12.57%。一线楼市永远涨的神话已被现实无情击溃。银行利率的提升最终会传导至房贷利率，这也是对房市的精准打击。

马光远：春节期间，各地楼市遇冷是预料之中的，但这和央行的加息没有太大的关系，而是房地产市场自身在经历年的疯狂上涨之后的自然调整。无论是上海，还是厦门、合肥、南京、深圳，成交量极为惨淡，这和我们去年对整个房地产市场判断会“变天”的基调是相吻合的。

但笔者也一直强调，不要误读年的房地产政策，严控只是针对投资投机，在不确定性加大的情况下，我们没有任何本钱主动打压房地产，但因为年的透支，去年的一些热点城市出现量价齐跌的情况仍然是大概率，想出手卖房者，至少应该等到6月份，对房地产市场的基本面进行全面评估之后再根据走势决定。

当然，这并不意味着所有的城市都不能出手，没有风险的几个城市还是可以出手的。

整理=楼市君

内容=据马光远、谢逸枫近期观点综合

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