房产市场关乎大局全局，亦关系全民福祉，为政者谨慎应对实可理解。但关键在方法！人为抑制买卖，强行干预市场，固然是方法，却是粗暴短视，只医一时，不治长久之法。多年前，太史公司马迁云，“善者因之，其次利导之，其次教诲之，其次整齐之，最下者，与之争。”观乎今日之法，多为最次者与最下者也，宁不嘘叹？！（博网在线，真知在线）
土地供应的短缺，完全是因为中国寡头垄断的土地供应制度导致的人为的短缺，在缺乏竞争的情况下，高层对地方政府施压，无疑是解决问题的一种办法。
如果是出于投资的需求，现在出手和政策进行博弈就是刀口舔血，今年是最不适宜投资房地产的一年。
目前的政策赌气的成分更大，急功近利的色彩明显，肯定会见效，但对市场和预期的伤害也是难以估量的。
从目前的态势看，恐怕没有人否认当下的房地产调控是名副其实的史上最严的调控。和过去的历次调控相比，这次调控有如下几个鲜明的特点：
其一，范围之广前所未有，从一线城市到全国贫困县；其二，手段之多前所未有，限购、限贷、限价、限离、限卖；其三，政策目标不同于以往：过去的每一次调控政策目标都是抑制房价过快上涨，这次的目标则是抑制房地产泡沫；其四，力度之大前所未有，不仅仅是政策本身的严厉程度，更体现在具体执行层面，严格调控和政治正确几乎可以划等号；最后，政策导向不同于以往，不断释放房价不能再涨的信号。
这次调控，有三个措施非同小可。
一是限卖。据不完全统计，差不多有17个左右的城市出台了限制卖出的措施。有些是要求新购住房在取得产权证之后满2年才可以上市交易，有些则要求新购住房3年内禁止交易，有些是要求企业购买的住房满3年才可以交易。限制新购买的住房在一定年限内不准交易，这个措施的针对性很明显，就是投资性购房。对于政策不断变动、房价处在一个非常微妙周期的房地产而言，这种措施的严厉程度是超乎想象的。等于扼杀了整个市场的流动性，对未来房地产市场影响之大，我们在下半年很快就会看到。因为禁止交易这种措施，尽管针对的是投资性交易，但如果房地产市场的流动性停止，整个市场的预期就会逆转。
二是强化土地供应。过去一年，热点城市房价疯涨的关键是土地供应不够，这里面不排除一些城市搞“土地饥饿营销”，导致对未来市场预期的恐慌，加速房价在短期内出现恐慌性上涨。笔者在上篇文章中提到过，高层在土地供应上开始对地方施加压力。4月6日，住建部和国土资源部联合签发的《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》就明确规定，合理安排住宅用地供应，对住房供求矛盾突出、房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地特别是普通商品住房用地供应规模，去库存任务重的城市要减少以至暂停住宅用地供应。《通知》要求各地根据库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在36个月以上的，应停止供地；18-36个月的，要减少供地；6-12个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。对于加快供地的要求，北京在4月7日率先回应，拿出了一个5年内提供公顷住宅用地，至少可以形成万套供应的供地计划。
我在过去的文章中一直在强调一个观点：中国任何一个城市都不缺少土地，即使在公认的土地稀缺的北京四环以里，仍然可以挖掘出足够人居住的土地。土地供应的短缺，完全是因为中国寡头垄断的土地供应制度导致的人为的短缺，在缺乏竞争的情况下，高层对地方政府施压，无疑是解决问题的一种办法。相信其他热点城市会跟着北京的步伐，重新调整土地供应计划。
三是直接限制信贷。去年，房贷在新增贷款中的比重长期维持在高位，甚至在个别月份超过了%，去年房贷在新增贷款中的比重超过了44%，创下历史新高。但这种状况今年一定会改变。之前，央行下发的《做好信贷政策工作的意见》明确要求：人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速，有效防控信贷风险。信贷是房地产市场兴衰的命根子，如果真的通过窗口指导，控制信贷，房地产的好日子基本就到头了。
在政治正确的逻辑下，没有任何市场是不听话的。
对于一个从土地到交易各个环节都深受政府政策影响的房地产市场更是如此。所以，每一次的调控其实对市场的影响都很大。所以，对于调控之后房价的走势，我一直强调“房地产的天变了”，至少就今年而言，房地产市场的调整势在必行。没有任何市场能够扛得住目前如此严厉的打压态势。在这种情况下，其实可以肯定地讲，房价的转折点其实已经到来。我在最近一直告诫大家不用焦虑，如果是出于投资的需求，现在出手和政策进行博弈就是刀口舔血，今年是最不适宜投资房地产的一年。
但是，我也不同意就此判断房价长期的转折点已经到来。有三个原因：其一，房地产政策总在变化，市场疯狂的时候打压，市场一旦陷入冷冻，立即出手刺激，这个轮回还没有结束。本次对地产调控也不会例外；其二，本次政策最大的问题不是不严厉，而是过度严厉。过度严厉，急功近利的政策从来没有持续性。而且，我非常担心，用如此严厉的手段，损伤房地产市场的根基，真的导致房价暴跌，极有可能重蹈年股灾的覆辙；其三，即使没有调控，房价已经到了高位，在经历疯狂的一年之后，市场自然的调整也会到来。
最后我想说的是，我对目前的房地产政策以及治理房地产泡沫的做法并不认同。我们缺乏对泡沫的敬畏，治理房地产泡沫需要耐心、需要艺术、需要真正的长效举措。目前的政策赌气的成分更大，急功近利的色彩明显，调控肯定会见效，但对市场和预期的伤害也是难以估量的。泡沫是一种灾难，但强行刺破泡沫可能是更大的灾难。
延伸阅读：
千万房产遭腰斩，海南房地产泡沫启示录转自：樱桃小房子（ID：cherryhouse）：作者：陈小瑛（）
「
繁华散尽是凄凉
」
温暖的冬日里，一家人躺在海边沙滩上，沐浴着阳光，吃着椰子，打着斗地主，最惬意的假期莫过如此....
这样的画面，时时浮现在温州人杨先生的脑子里。
海南，国际旅游岛，日后绝对是中国的夏威夷，值得炒作！
年1月，在看完三亚最贵楼盘凤凰岛后，杨先生迅速回温州召集了几个同伴，大家凑足钱一起杀向售楼处。
杨先生以公司名义，认购了一套平米房子，九百多万，房票花了一百多万，还有大几十万的税，总成本接近万左右。
亲朋好友之间相互担保的民间借贷，曾是支撑温州和浙江炒房团大量资金的后盾，就像人难测生死一样，年，温州大批制造业破产，资金链条开始断裂，温州爆发金融危机，沉淀在房子上的资金需要快速抛售套现。
而随着政府调控，年开始，海南的房地产开始降温，全赖外地炒房需求支撑的三亚高房价，瞬间崩塌，海南沿海城市的房价纷纷腰斩。
年杨先生急于用钱，只好将三亚的房子，以万元抛掉，不止亏了万，还有每年的资金成本一两百万。
他后来反思自己，错就错在，不应该在大家都失去理智时，高位跟风炒房，完全不顾基本面。
这两年全国各地的炒房热，又让我想起了年的海南，那时候抢房，犹入抢钱之境。
今年，新的一批接盘侠又开始培育完进入海南，不过暂时还没有成功解救7年前的投资客。
今日重温海南的故事，是因为我认为明后年会有很多城市将重蹈海南的覆辙。均是异地投资，以求增值，没有刚需支撑，都是击鼓传花的游戏。
（一）疯狂的炒作
杨先生是我在年1月底去三亚采访时碰到的。
09年12月国务院批复海南国际旅游岛后，掀起了一股海南购房热潮，全国各地资金闻风而动，几乎全是现金购买，导致海南房价一天一个价，在不到一个月时间内均价翻倍，一周之内，地价翻三倍。
三亚给我印象最深的是凤凰岛，在那碰到很多浙江和东北的投资客，开发商想捂盘惜售，要等年春节后才开盘，当时提前认购的三栋公寓大楼起始价为8万元/平米，并要求一次性付款，不接受按揭贷款，抢一个房票还得花一百多万。最贵的一套海景房单价卖到15.8万，这价格直接秒杀北上深现在的豪宅，不过疯狂的时候，也没人觉得贵。
开发商为了卖个最高价，又搞起了捂盘惜售的老路子，还号称赵本山已在那买了两套上亿的海景房，弄得一个个杨先生，均以为拿到房票就是捡到了宝。
之前凤凰岛已售出的两栋楼内部认购价最低为3.5万元/平米，而在1月11日开盘当天，从6万元/平米立刻飙升至7万元/平米，套房一天内被抢光。
当时导致房价大涨的另一个催化剂是，年1月17日，海南省政府暂停土地出让，引发市场恐慌，均以为没地了，房价不涨才怪。
章子怡代言的三亚凤凰水城年3月才卖多元/平米，但我去看时已经飙升至2.7万元/平米。
三亚的北部天泽湖畔，从开盘的元/平米涨到了2.8万元，每天放两套出来吊买房者胃口。
位于机场的山水国际项目到南部的时代海岸城，再到三亚湾沿岸，几乎所有的楼盘全是无房可售，海景房起价均在3万以上，而三亚城北、城东无山无海的新房，均在2万以上。
就连三亚市区的小产权房都卖到五六千元。
海南东部的文昌、琼海、万宁、陵水等市县的房价也水涨船高，不到一个月，普遍涨幅在一倍以上；连深居海南内地的保亭黎族苗族自治县2个月前还是多元，也涨到六七千元。
我当时踩了很多盘，在各处楼盘碰到的购房者来自全国各地，从东北、北京、山西到浙江、成都、深圳的投资客们都蜂拥而上来抢房，很夸张的是，有的楼盘还只是一张图纸，房子就被抢光了。
当时碰到的另一个温州投资客告诉我，他年下半年在三亚湾国际公馆买了套平米的房子，当时价格为3.3万元/平米，年1月涨到6万元每平米，每天租金达元，所以又去看凤凰岛和清水湾两个楼盘，寻找剩下的投资机会。
不过他看完凤凰岛后，算了一笔账，放弃了，凤凰岛一套68平米的房子至少得万，年8月才能交房入住，中间3年房价如果不涨3万一平米，就不能保本，万存银行，三年利息都够每年来住五星级酒店了。
但当时像他这样理智的投资客很少见，我跟他们提起年，海南房地产第一次泡沫破灭的历史时，都感觉今非昔比，90年代的中国人哪像年那么有钱，4万亿一出来，钱都没地方去，像海南这种天然的养生岛，国内任何一个城市都无与伦比。
后来采访完，我在机场还碰到宁波的王瑰琦律师，因为海南文昌、琼海等地开发商收取客户定金后反悔不卖，她替宁波投资客的几十套房过去维权。
只要我肯与陌生人搭讪，真是随处可见的炒房客。
-年，三亚的房价长期排在全国前五名，年2月，三亚成交均价突破20元/平，仅次于当年的上海、北京。
（二）房价普遍腰斩
「繁华散尽是凄凉」
随着调控起作用，年后，海南房价一路走低。尤其是三亚，从年下半年到年初在海南楼市高潮时进去的投资客，目前大多数人已深度套牢。
还是说说典型的三亚凤凰岛，杨先生房子当时卖了不到万，不止亏了万，算一算万的资金成本，就是按5个点算，一年也有60万啊，就算0元一天的五星级酒店，在三亚天天可以住五星级总统套房了，凤凰岛在年8月才交房，租一年也就24万。
更何况，温州当时的民间借贷资金，至少都是1-2分利息，万每年利息都是一两百万。
可惜房价疯狂上涨的时候，没人去算细账，以为买到的是稳稳升值的资产，结果是一个底裤都输光的累赘。
当时凤凰岛规划有住宅、酒店、商业、游艇，实际上后来建了五栋楼，其它配套就没下文了。
年-年，三亚房价基本上都处于低谷。三亚均价在年达到元/平方米后，年，在1.7万徘徊，一直到年底才慢慢回升。
听说今年3月份，三亚房价涨了40%，但涨了也还是套死在里面。远远没有回到年的高峰。
现在凤凰岛的房价，也就是4万5，今年以前都是3万左右，相比年的高峰，每平米降了5万元，降幅超过60%。
不止是凤凰岛，整个三亚的房子，在年时，基本上都腰斩了，但大部分都是外地的投资客，谁也没空专门飞过去砸售楼处，而且砸了也没用，泡沫太大，该跌还是跌。
像现在一样，政府明确引导“房子是住的不是炒的”，如果你是炒房，亏了自负，到时候割腕自杀跳楼都没人同情你。
山水国际项目年卖2.8万/平米，去年价格才1.3万；天泽湖畔，年从开盘的元/平米涨到2.8万元，现在2.3万。
看看整个海南的房价，找了张旧图。
海口因为有本地的常住人口，所以泡沫没有其他城市大，成交均价年为元/平方米，此后开始走低，年有所回升，达到元/平方米，近三年来整体较为稳定。
有个宁波的投资者告诉我，她年去琼海买了一套房给父母养老，当时价格很便宜，块，10万总价，后来09年涨到一万，很多人也没卖，指望着涨到两三万，但年后开始下跌，这两年维持在元/平米。她年卖了18万，11年赚了8万，如果算机会成本，几乎是没赚钱，而09年之后进去的，基本都被套住了。
（三）、后记
最近跟三亚的中介了解，又说现在新盘二手房都没什么房源了，又是老现象。
关于短期供应紧张的，我认为不应该看作未来涨跌的一个参考因素。
就像海南每次泡沫一样，短期都是因为外度需求量激增，造成了短期的供不应求，价格飞涨，致使短期积攒的泡沫太大。
但结果呢，调控后，需求立刻萎缩，过两年，供给量上来，价格就撑不住，又是库存量过大的问题来了。
此外，还有土地供应不够的问题，也不足以作为房价不会跌的理由，上面说了吧，年，海南暂停土地出让，那时候多紧张啊，但后面该卖地不还是继续卖吗，否则政府吃什么。
还有针对房价大跌，银行破产，政府财政受不了的言论，也该歇歇了，海南房价腰斩，天又没塌下来，温州金融危机，也没见银行破产啊。
房价不能跌的各种理由，在泡沫该破的时候，都被证明是谬论，站不住脚。
也许你会说，海南不一样，需求都是外地的，击鼓传花，接盘侠也要依赖外来人，所以泡沫大。
呵呵，你对照一下现在飞涨的各个城市，有多少投资水分，你天天想着买房保值增值，不也是投资吗，现在都流行异地投资，当地的刚需有多少？
三四线城市依赖于农民工进城，这部分人的购买力，想过没有，高于五六千以上，他们还能不能买的起？你炒高到一万以上，谁来接盘？
即使是一线城市，单价五万以上，60平米，就要万，首付约一百万，刚需要多少年才能攒够，农村出来的年轻人，是没法拼爹的，父母帮不上忙。当接盘者接不起的时候，游戏很快就玩不下去了。
别看现在好像遍地是钱，无处可去，真以为都是真金白银吗，大部分投资客还不是靠宽松的银行贷款套现出来？
当这个源头开始收紧时，上涨也就到头了。
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