今年已年近七旬的高卫华，仍然“闲不住，保持着爱学习的好习惯。”他的身上带有一股锲而不舍、坚忍不拔的秦商精神，正因如此，高卫华和他的陕西华宇一直走在创业创新的路上，尽管这一路走来不是那么顺畅，还有些艰难。
年他转型进入房地产行业，不到十年他的公司销售已达到25亿元，跻身全国房企50强之列，骄人的业绩奠定了高卫华在地产行业的江湖地位。市场风云变化，之后因两个城改项目他的企业陷入困境，坊间传言高卫华的公司资金链断了，高卫华卷款跑了……那这几年咸阳房企老大高卫华都干啥去了？
近日高卫华透露了背后鲜为人知的秘密。陕西华宇还是那个具有强烈社会责任感的企业公民，交谈中高卫华流露出的自信，也让我们在经济发展的新时代看到了中国民营企业家的风采。
怀揣朴素的梦想进军房地产
高卫华说：“我之前是做钢材行业的，早年也因此赚到了人生第一桶金，但随着行业的发展，钢材行业投资大、欠账多、要账难逐渐成为企业发展中不可回避的现实问题，有没有哪个行业利润率更高，更适合长远发展？”多年“真枪实弹”走过来，高卫华过人的眼光和胆识最值得赞赏，经过深思熟虑后，年高卫华开始从钢材销售转型进军房地产行业，公司成立之初只有4个人，最初在咸阳搞了个小项目（咸阳欣惠商场），项目一入市就被疯抢一空，首战告捷战果辉煌。
高卫华说：“这个投资万的项目，让团队赚了多万，在当时的市场环境下，是非常了不起的一笔投资。随后地产业务扩展到了西安，原先做钢材生意时的人看到我做房产赚钱了，表示愿意跟我一起转型投入房地产行业，因为大家相信跟着我一定能赚大钱。”到年底，陕西华宇已在陕西、甘肃、青海、新疆、宁夏及山东六省/自治区，四十多个城市成功开发67个楼盘。
高卫华说：“十几年前，国家政策方面对于房地产行业支持力度比较大，市场管理还不是很严格，那时候粗放式的发展模式最淋漓尽致的表现就是拿一块地，根据地块体量有三个人合伙的也有更多个人的合作模式，根据不同的项目设立专门的项目部，我们把它定位为项目股份制，销售最好的时候，项目坑没挖房子都卖完了，那时候基本上采取‘边办手续+边建房+边销售’运用销售款滚动发展的模式，公司就如滚雪球一样越来越大，最多时一共拿到了67个项目，因为当时宽松的市场环境及切实可行的销售方案，各个项目周转较快，资金运转都很正常，发展依旧比较稳健，在年以前公司基本没有和金融机构打过交道。”
粗放式发展企业经历了严峻的阵痛
随着公司越做越大，拿的地块也从原来的几亩、几十亩，甚至于后来的几百亩。在年时公司销售已达到25亿，名列全国房企50强之列。
同年，高卫华开始筹备公司上市。在这期间为了顺应政府号召，改善城市面貌，陕西华宇拿下了两个城改项目，一个是西安的华宇时间城，用地亩（规划建筑面积87万平米），另一个是咸阳吴家堡的景观天下项目，用地亩，其中亩为公共设施用地（规划建筑面积79万平米）。这两个项目由于市场环境、地方城改政策的变化，以及手续办理的掣肘，时间跨度太大，让陕西华宇经历了发展的阵痛。
高卫华说：“当时拿了这两个城改项目，配合政府搞拆迁，提前支付了拆迁安置及相关赔偿费用，后来因为城改政策的变化，公司的开发成本无形中抬高了一倍多，譬如在咸阳的景观天下项目拆迁面积是亩，而实际可供开发的仅有亩，其余亩在拆迁完毕后交付政府做市政道路、景观绿化、城市绿地、广场等公共建设，但公司实际支出拆迁补偿的费用是按亩计算，这就导致公司在这个项目上多支付了2.7亿元，而且是提前支付的。在开发建设中这两个项目最高峰时投入达到近30亿元，由于各种手续迟迟办不下来，最终加剧了公司资金链的断裂，导致公司上市计划被搁浅，其实早在年上市各种准备工作早已准备就绪。”
在陕西，很多知名房企陷入了城改开发的泥潭，陕西华宇并不是个案。
在公司资金链断裂后，从年7月份开始，如何解决资金周转问题，成为摆在高卫华面前最棘手的一个问题。高卫华说：“陕西华宇从年成立以来，一直顺风顺水，从年开始，因为这两个城改项目，公司的资金日益吃紧，日子越来越难过。-这两年时间，公司多次尝试与大公司洽谈收购、合作开发等多种形式，在这最艰难的时期，一直未与银行发生借贷关系的我们接触了多个银行，最后因为这两个城改项目的手续问题没有银行愿意提供贷款，为了企业向前发展及继续履行华宇的社会责任，他走了最不愿意走的一条路向信托借贷，最终资金问题解决了，但代价是公司背负了较高的财务成本，公司赚的钱基本上都偿还了信托利息，等于这几年都在给金融机构打工。”
积极求变企业迅速走出低谷
祸兮福所倚，这句话形容刚刚经历过阵痛的陕西华宇再合适不过。做城改导致了陕西华宇资金链断裂，但也正是坚持做了这两个项目，让经历阵痛的陕西华宇迎来了第二次高速发展的机遇。
回忆当时的困境时高卫华说：“曾经为了这两个城改项目，公司主动与国内知名品牌房企恒大、万科、绿地等等几乎全部谈过了，结果没有一家谈成的。现在想来庆幸当时没有谈成，要不然企业发展的阵痛不会这么快过去。”
年西安、咸阳房产市场势头强劲，销售一片大好。看到房地产市场发生的新变化，新城控股、中南置地、荣盛发展等多家品牌房企高密度主动找到陕西华宇寻求合作，最终公司通过慎重考虑与荣盛发展进行了股权合作，荣盛占60%股份，陕西华宇40%，陕西华宇投入4亿元，荣盛发展投入5.5亿元，目前资金基本到位。
荣盛发展与陕西华宇的合作，有力地保障了资金链安全，景观天下现有产品预计天清盘，按目前的市场价格计算预计利润可以达到10亿元以上，而根据目前的市场趋势预判，年咸阳房价还有很大上升空间，届时景观天下项目不但不赔钱，而且尚有不菲的利润。另一个振奋人心的消息是西安的华宇时间城项目，它从市场低迷时的无人问津，到年成为了香饽饽，碧桂园、恒大、正荣等等多个一线品牌房企竞相来谈合作，有企业一亩地出到了多万元。
高卫华说：“在市场低迷时，机缘巧合我们遇到了央企中科建，中科建作为建设方，帮助陕西华宇搭建了融资平台，最终华融解决贷款6.9亿元，我们率先偿还了之前中融的5亿元，目前中科建代建的10万多平米商业用房，已具备商品房备案要求，预计可以回款7亿多元。至此，华宇时间城项目也进入到了良性发展阶段。”
更为喜人的是，陕西华宇在与中科建合作解决资金问题时，西安房地产市场形势空前向好，项目周边房价由原来的不到元/平米，涨到了0元左右/平米。至此，曾经陕西华宇这两个不被看好的城改项目，却给了高卫华一个大大的惊喜，可谓好事多磨。
著名经济学者、北京市政协委员、央视特约财经评论员马光远谈到西安的房价时说：“对于西安这么一个国际化的大都市，历史悠久的古都而言，好的地段的楼盘不要说过1万，就是过2万，也是合理的。对于西安这样的城市，居然没有几个到2万的楼盘，这对西安这样的城市是一种极大的侮辱。西安有“泡馍”，但西安房价一点点“泡沫”都没有。”
然而从企业本身来讲，陕西华宇对于社会责任的坚持、对于业主的尊重、对于城市的敬仰，一直在坚守自己的价值，也是这种价值让企业在最困难的时候得到信任和帮助。在交谈的过程中，高卫华厚德务实、诚实信义、恪守商道、守法守规、艰苦奋斗、自强不息、大气包容、敢于担当的优秀秦商品质，让人印象深刻。
稳健发展积极转型拥抱变化
陕西华宇成立17年来，一路顺风顺水，刚刚迈过发展“阵痛期”，高卫华在这次鲜血淋淋的阵痛中对于中国民营企业（房企）做了大量的卓有成效的思考，这些成果也展示出行业领军者先人一步的独到见解和高瞻远瞩。对于民营房企如何避免走陕西华宇的老路，他的这几点研判值得行业借鉴和思考。
一是，房地产行业仍将有很多不确定性，仍然是风险最大的行业。没有谁能准确预测房地产行业的未来，所以在这种情况下企业要获得长足的发展，唯有稳扎稳打在自己擅长的领域寻求稳健发展方为上策；
二是这个行业的集中度越来越高。公开数据显示在过去全国百强房企全国市场份额一直不到10%，最新的一项数据显示，百强企业占全国的市场份额已达60%，据华商报报道年全国年销售额亿以上的房企共家，销售总额8万多亿，占年房地产销售总值的60%，预计在未来两三年时间内，百强房企的市场份额可达到80%，一二三线城市是百强房企的主战场，留给民营房企的市场份额只有20%，在未来四五线城市或许是市场留给民营房企最后的机会；
三是国家对于房地产的管理越来越制度化、规范化、精细化、常态化。像过去那种有了土地就能盖房、有图纸就能卖房、卖了房就能收钱的滚动开发模式已经行不通了，“人有多大胆地有多大产”的发展思路将日益受到掣肘，而要生存下来，“有多大肚子吃多大馍”的发展思路，或许是最务实的做法。
四是因为民营企业仍将在夹缝中生存。民营企业的先天属性，决定了民营企业不可能享受与国有企业同等的国民待遇，而更多的情况下是在夹缝中生存。知名企业家褚时健认为，企业家要多想、多做。一般人遇到一些问题，通常想得很少，但企业家就需要把问题真正想通、想透，否则就做不成功。高卫华与褚时健不同的是，他不但要思考这些问题，他还是陕西华宇这艘大船的船长，这艘船是他赖以生存的基石，能做的就是不停地学习、思考，在陕西华宇发展的每一个节点做出正确的决策。
重运营轻资产多元化发展
一部陕西华宇17年发展史半部中国民营企业辛酸泪。陕西华宇17年的发展，由粗放式发展向集约式转变，仅仅利用不到两年时间就顺利度过了阵痛期，值得称赞。那么在未来陕西华宇又将如何发展？战略规划能否先人一步？陕西华宇当家人高卫华透露了几个方向：
一是积极转变角色，做大项目的中介商，做一线房企的服务商。陕西华宇17年的用心经营，让其具备了即便是万科、融创这些行业翘楚，也不具有的地缘优势。遍布陕西乃至西北庞大的人脉和资源优势，成熟的团队力量，可以更加精准地掌握第一手市场信息，更好的分析市场，在未来陕西华宇将通过主动包装项目和大型品牌房企战略合作，主动给央企和一线品牌开发商做好服务商，对于落地项目做好地接工作，陕西华宇从中赚取中介费或根据公司资金情况入股跟投（此次和荣盛发展、中科建的合作就是最好的案例）；
二是做二手房市场的经销商。做房地产全产业链开发（房地产后市场），从目前各种政策信息来看，房产税的推出只是时间问题，将来房产税开征后将进一步促进二手房市场的蓬勃发展，未来在陕西二手房的市场份额将会超过新房市场，而这个信息对于陕西华宇来说是更大的利好，17年来陕西华宇陆续开发了67个楼盘，业务遍布西北五省，此项业务的大力度投入将是陕西华宇由重资产向轻资产转变的又一突破口，所以下一步做二手房市场的经销商也将被提上日程；
三是做家居装修的服务商。随着人们对美好家居生活的追求，家装需求的完美化、便利化、个性化需求与日俱增，更新换代也更加频繁，有报道称家装市场的日趋火爆使该行业成为仅次于房地产行业的大产业，而陕西华宇17年的发展和服务，所积累的海量用户资源，将是它进军家装最强有力的生力军；四是做文旅乡村游和田园综合体的运营商。在县域市场陕西华宇拥有得天独厚的优势，目前一些针对县域市场的单独的乡村旅游已日益暴露出其不足，而陕西华宇未来要做的是把旅游和产业相结合，打造出一个集“旅游+观光+体验+产业”四维一体的新型乡村经济模式，这注定将是一个新的蓝海。
最后，也是最重磅的一个战略，成立资产运营公司，让企业剩余资产产生最大价值。转型过程中高卫华发现企业目前正在开发及投用的67个项目中，海量的资源没有最高效的利用起来，它的商业价值（譬如商业、车位等等）一直被忽视，据初步估算陕西华宇目前还有10亿元左右的剩余资产，为了盘活并让它产生最大的价值，现在已成立了专业的资产运营公司，由行业顶尖的团队负责运营。可以预见，在未来一个重运营、轻资产、多元化发展的陕西华宇正在向你走来。
作为中国民营企业转型的样本之一，未来的陕西华宇将会发生怎样的变化？我们拭目以待。
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