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虎嗅网、包邮区
过去二十天海南的大起大落，实在太刺激了。
自由港规划出炉一周后，也就是4月22日，海南出台了史上最严格限购政策。“天涯海角”成了中国唯一一个全省限购的地方。
在此之前的年，是海南楼市历史上收成最好的一年，卖了多亿货值的房子。销售额相当于海南年GDP的五分之三。
限购政策将一片喧嚣热烈的楼市，一把推入了冰河中。亿货值的房产被锁定，所有炒房客能找到的漏洞，都被政府堵上了。
年海南全岛一年卖了25万套的房子，八成以上的房子都被岛外人买走。对岛外人限购，就意味着海南几乎“失去”了八成的房地产市场。
“4·22”后，好几万吃着火锅唱着歌的海南地产人怎么也想不到，工作也就一下子这样凉了。
唱着一首《凉凉》的不只是地产商。政策之严厉，连一位鼓吹政府积极干预市场的著名经济学家也被限住了。著名经济学家想要买套海南陵水的别墅，定金已交，却赶上“4·22”限购政策出台，因户口问题，被拒之岛外。
陵水的开发商朋友对你包叔说，四十年前，著名经济学家从对岸游回祖国；四十年后，他再也越不过琼州海峡了。
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自由港概念，把海南又一次拔高到让人仰望的位置。
中国有那么多自贸区，自由港却从来没有。海南不会仅仅成为旅游岛、度假岛、养老岛，而是要像香港一样，成为一个世界的自由岛。
“4·22”限购后没过几天，在一次政府会议上，海南省领导说了三点：
其一，海南要有壮士断腕的决心降低对房地产的依赖，绝不让海南变成房地产加工厂；
其二，土地要留给好的项目、好的开发商；
其三，保护也是发展、留白也是发展。
可真的断腕了，香菇蓝瘦的不仅是地产商们。
房地产是海南的支柱产业，年海南固定资产投资.4亿元，其中房地产开发投资.11亿元。房地产投资占GDP和固定资产投资的比例，均接近50%。
海南岛一半以上的税收也来自房地产业及周边产业。限购之后，海南将面临巨大的经济下行压力。但政府看上去不管日子多难熬，也要坚持限购政策不动摇，不能让高房价成为阻碍自贸区发展的绊脚石——就算失去整个房地产业也在所不惜。
“4·22”后，海南真的也在“失去”房地产。
限购后，海南前几大地主鲁能、绿地、富力、恒大和融创的区域公司，都纷纷召开了会议，悲伤都笼罩在他们脸上。
几天后，旭辉率先断腕。海南公司被集团降级，归到深圳公司管理。海南从集团重点战略布局之地的名单中划去。还有几家地产公司表达了相同的意愿。在处理完手头的存货后，海南区域公司被降级，或者干脆撤出。
德祐、兄弟连等房产中介转移到了云南和两广市场。以“海南限购了，下一个要火的地方是大理”为主题的软文，都已出街。
就连地产媒体搜狐焦点海南站都扑街了——全员解散。很多海南朋友发现，自己的房产中介朋友开始卖热带水果了。
一个新政策的颁布，把一个行业的从业人员拖进了死胡同。走的走，跑的跑，天下大变，怎一个枯索和惶惶了得。但不管怎样，日子还是要尝试过下去的吧。
海南“失去”房地产的第一周，扑街的地产商们，开始各显神通了。限购第五天，最会“变通”的融创发明了“以租代买”的购房模式。融创海棠湾项目将商品房进行出租，与承租人签订一项合同，购房者一次性缴纳总房款70%金额作为未来40年的租金，每10年续签一次。
这部分房租可以抵冲部分购房款。待租房者付清所有房款后，便可以获得该房的全部房产权。
如果承租人要在40年内转让租赁权，融创还会在手续上予以配合。
但真会有人去接一个四十年后才能吃到的烫手山芋吗？
融创年在海南省销售额是亿元，位列恒大、碧桂园、雅居乐和鲁能之后，排名海南第五。杀入海南两年的孙宏斌还有更大的野心——年海南将要冲击亿的销售规模。
不知道“4·22”之后，在海南收购了16个项目的他，心底是否和那位著名经济学家一样拔凉拔凉的。
打擦边球的“先租后买”，很快在海南全岛蔓延开来。碧桂园也加入了“先租后买”的行列，在海南“失去”房地产的日子里，悄悄收岛外客户的钱。
另外一些地产商，马上开始推没有被纳入限购范围的商铺、写字楼，但成交寥寥。
限购后的两周，海南连续8年的单盘销售冠军清水湾的成交量都为零。清水湾去年卖了亿，今年雅居乐给清水湾订的任务是亿。
如今眼瞅着半年是要过去了，不知道雅居乐清水湾完成了多少任务了。
那些没有报规、待开发的土地储备，顿时比房子还烫手。像融创的日月湾，已开发的日岛修复完生态，尚可完成待开发部分。但未开发的月岛呢？你包叔打听下来，据说存在被政府回收的可能。
没有土地，自由岛还有什么空间去发展呢？据说政府目前正考虑从一些开发商手中回收一部分未开发土地。
华信的一块地就已经被作为闲置土地回收了。
2
从海南逃到云南和两广的地产人刚放下行李，政策的口子就被撕开了。全岛限购政策公布的第二十天，海南发布了一个百万人才进海南行动的计划。
步大部分二线城市之后尘，海南也加入了抢人的队伍。计划书里，之后七年，中国要出现百万人才下海南的盛况。
二十天前，限购政策规定着：
户籍迁入本省的居民家庭想要买房，需要提供两年或五年的社保或个税证明。
二十天后，抢人政策里关于房子的描述变成了这样：
大专以上学历、中级以上职称人才，可在海南落户；博士硕士生、“双一流”高校毕业生、留学生和创业者可在海南任一城镇落户，在购房方面享受本地居民同等待遇。
壮士断腕的海南，并不会把房地产业消灭掉。因为没钱是没法搞开放的。
从去年年底开始清理房地产开始，今年一季度，海南GDP增速从去年同期8.9%降到了5.1%。一季度财政收入增幅低于全国平均，是海南十几年来第一遭。
而政策的一紧一松，相当于给来海南的人员设定了一个门槛。低端的、垂暮的、务工的不在海南未来规划中；高层次、高知、高薪，才是海南欢迎的。
未来七年，海南将努力引进万这样的高层次人才。你包叔算了一下，过去七年，海南正好卖了将近万套房子。
这万人，其实就是未来海南房地产的希望所在。
有人认为，只要政策宽松，人和钱自会来。深圳似乎就是一个成功的典范。
但特区第一步是基建，这是在考验政府的钱袋子。深圳建设的时候，国家财政有困难，外商不愿意投资基建。年中央特意出台27号文件，通过银行贷款搞基建，突破了银行贷款不能用于城市开发建设的规矩。
有了这种支持，深圳才在三年完成48平方公里的基建。当时广州市的面积也不过50平方公里。
深圳最终能超越同样开放的汕头、厦门和珠海，成为唯一的一线城市，香港资本的支撑是重要因素。
年至今，香港一直是内地最大的外资来源。从年到年，中国外商投资60%来自香港，而香港的大部分资金又流入深圳。
海南一直没忘记“十万人才下海南”的壮观景象。年海南建省的消息传到内陆，人才如潮水一般涌来。18万份人才档案堆积在人事部门的手中，90%以上有大专以上学历，85%以上是年轻人，具有高级中级职称的有近人。
那些人几乎都是先去的深圳，发现深圳没什么机会，就继续南下。当时闯海南的张宝全后来跟你包叔说：
去深圳发现，满大街的人都穿着皮鞋，心想已经没机会了；到了海南，发现很多人不穿鞋，就留下来了。
可惜海南没有那么多工作，就连潘石屹，也是托了冯仑的关系，才成为体改所下面一家公司的副总。大部分闯海人在年春节的台风过后，就都回去了。
《汉书》有云：财交者密，财尽而疏。色交者亲，色衰义绝。
很多事情，等大家都想明白了，就差不多快结束了。
现在的海南，并没有人力密集型产业。因环保督查的影响，海南是全国唯一一个规模以上工业增速为负增长的地区。年，汽车产量下降41%，太阳能电池下降38%，岛上已连续两年工业投资下降。
抢人的杀手锏终究回到了房子上，海南领导说：
“人才到海南来不用担心没房住，不用担心买不了房、买不起房，可以放下心来干事创业、安居乐业。”
所以，那位被限购的著名经济学家，现在只要他老人家愿意成为海南引进的大师级人才，可以马上住进平米免租金、拎包入住的人才公寓。全职工作满8年，他就能获得这套房子的产权。
完美绕过限购的大师，可以放下心来干事，帮政府研究如何助力经济发展了。
海南不限购，你是想让海南当炮灰吗？
昨天，经济学者、中央电视台财经频道评论员马光远先生的文章突然火了。
马光远先生说：海南房地产限购与自贸港发展背道而驰。
马光远先生说：目前实行这种严格的限购政策，这是很愚蠢的。
我女儿说，说别人不好就是在说自己不好，说别人愚蠢就是在说自己愚蠢。我女儿的逻辑不知道成不成立，但是我敢肯定马光远先生肯定不愚蠢，因为马先生极其聪明：
马先生为什么没有向向北京开炮？
北京的限购比海南严的多，海南大部分地区两年社保或纳税证明就好了，而北京买房，外地人必须在北京连续满五年纳税证明（指个人所得税）或者在北京连续满五年的社会保险证明。
马先生为什么没有向向雄安开炮？
雄安一纸封城，连买房的机会都没有。
马先生为什么不炮轰呢？
是不能，还是不敢？
马光远先生说：“如果说海南的房子不让海南以外的人买，我认为海南搞自由贸易港首先来讲的话，就等于你把人排除在外。”
不知道这位马先生如何得出海南不让外地人买房的观点。外地人可以购买啊，只要交满2年社保或所得税就可以。这只是限制外地人买房的条件，但不是禁止外地人购买房子。
作为一个经济学家，难道这样的基本逻辑都不懂吗？
马先生还说：比如说迪拜，迪拜为什么能够起来？……为什么？它的房子是对外开放的，它是允许别人买房子，比如说贝克汉姆在岛上也买了房子。
按照马先生的逻辑，好像迪拜能够发展起来，就是因为房子是开放的。马先生别忘了，迪拜能够发展起来，最基础的原因是因为有石油，石油让迪拜人富起来。没有石油累积的财富，迪拜靠房子就能发展起来，马先生不觉得这是痴人说梦吗？马先生别忘了，迪拜在2年之前，外国人购买当地房子也是设置限制。
马先生在炮轰海南应该放开房产，作为经济学家好像不应该忽略了一个非常重要的问题：
马先生不应该忘了，我们的土地是国有和集体所有，但政府垄断了土地一级市场，不管是国有土地还是集体土地，都必须政府收储再出让。在一个%垄断的土地市场，大呼二级市场全放开。马先生为什么不去游说发改委把油价放开呢？马先生哪天加着一升0元的汽油，不知道还会不会觉得应该放开。
一级市场%垄断的土地市场，天然就不具有市场属性，不知道马先生如何去解决这个悖论？
一级市场%垄断产权70年，马先生如何将社会主义特色的土地制度对接资本主义社会迪拜的私有制及永久产权？
马先生作为中央电视台财经评论员，不应该听不懂习主席的讲话。
习主席说，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位。
习主席说，建设中国特色自由贸易港。
既然是中国特色，那么有些根本的制度就不可能变，不可能自由到像新加坡、像迪拜。
马先生作为中央电视台财经评论员，不应该看不懂中央发展海南自由贸易港的九大方面政策支持。
分别是：一、现代服务业方面；二、信息产业方面；三、农业方面；四、科研和创新方面；五、旅游方面；六、海洋经济方面；七、生态方面；八、科教方面；九、人才方面。
唯独没有房地产方面。
马先生痛批海南限购愚蠢，不知道马先生有没有想过，海南限购政策是贯彻中央乃至习主席的讲话精神。
海南是个落后的地方，没有石油让老百姓作为暴富的基础，在现阶段一旦放开房地产。不用说国外涌入买房（土地国有、70年产权对境外人没有那么大的吸引力），在本就缺少投资渠道的今天，举全国各路资金进入炒作弹丸之地的海南，房价一平10万元不是问题，一平超过12万元的凤凰岛就是例子。相伴而生的就是租金、物价狂涨。那么海南的商铺除了房地产中介，其他诸如超市、商场全部关门，农业种植也全部停摆。这样的海南就是经济学家马光远希望看到的吗？马光远先生还想让海南人活不？
中央以及海南省政府为了确保自贸区、自贸港顺利建设，壮士断腕遏制房地产的野蛮生长，欢迎人才进来海南，而不是炒作大军进入海南（限购的结果必然是创业的留在海南买房）。限购的结果，就动了一部分在海南囤积大量土地的商人的奶酪，于是必然有一些所谓的代理人站出来道貌岸然的高谈阔论。
一直以来，在我们这块土地上，很多专家，不是“砖家”，是“赚家”，谁给钱就替谁说话。这样的经济学家也好，院士也好，实质是拿钱办事的商人。
海南未来或许会放开房地产市场，但肯定不是现在。但是即使放开，也不可能像迪拜的房地产市场，任何时候都别忘了，土地国有是社会主义最大的特色之一。
编辑/朱少楠
审稿/财今资讯中心
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